Ako ste poslednjih meseci gledali oglase za stanove po Beogradu, verovatno ste imali isti utisak kao i većina ljudi, cene više nisu “eksplodirale” kao ranije, ali nisu ni pale onoliko koliko su mnogi očekivali. Tržište se tokom 2026. donekle smirilo, ali razlike među opštinama ostale su ogromne. U jednoj ulici kvadrat ide preko 5.000 evra, dok se nekoliko kilometara dalje i dalje mogu pronaći stanovi po skoro duplo nižoj ceni.
Mene je iskreno zanimalo jedno vrlo praktično pitanje, gde danas zaista plaćate lokaciju, a gde još može da se kupi pristojan stan bez kredita koji deluje kao doživotna obaveza.
Ključne informacije
- Najskuplji kvadrat u 2026. i dalje drže Savski venac, Stari grad i Vračar
- Najveći rast cena beleži pojedina novogradnja na Novom Beogradu
- Mirijevo, delovi Zemuna i Palilule ostaju među pristupačnijim zonama
- Razlika između starogradnje i novogradnje ide i preko 30%
- Kupci danas više obraćaju pažnju na infrastrukturu nego pre nekoliko godina
Koliko zapravo košta kvadrat po opštinama?
Kada se podaci stave na jedno mesto, razlike među delovima grada postaju mnogo jasnije. Nije isto kupovati stan na Dorćolu, u Mirijevu ili u blokovima Novog Beograda, čak i kada je kvadratura slična.
| Opština | Prosečan raspon cena €/m² |
|---|---|
| Savski venac | 3.200 – 4.800 |
| Stari grad | 3.800 – 5.500 |
| Vračar | 3.000 – 4.200 |
| Novi Beograd | 2.400 – 3.600 |
| Zemun | 1.900 – 2.800 |
| Zvezdara | 2.100 – 3.000 |
| Palilula | 1.700 – 2.400 |
Ono što dosta ljudi previdi jeste da unutar iste opštine razlika može biti ogromna. Na primer, Novi Beograd nije isto kada gledate stare blokove i nove komplekse oko Arene ili Airport City zone. Isto važi i za Zemun. Gornji grad i pojedini mirniji delovi imaju potpuno drugačiju cenu od centralnih lokacija.
Gde je kvadrat trenutno najskuplji?
Ako gledamo realne brojke sa tržišta tokom 2026, Savski venac i dalje drži vrh kada su u pitanju najskuplje nekretnine u Beogradu. Pojedini stanovi u okviru novih kompleksa prelaze 5.000 evra po kvadratu, a luksuznije jedinice odlaze i znatno više. Podaci sa tržišta pokazuju da se prosečne cene u skupljim delovima Savskog venca kreću oko 4.800 €/m².
Odmah iza njega su Stari grad i Vračar. Tu je zanimljivo što ljudi i dalje pristaju na veoma visoke cene zbog lokacije, škola, prevoza i činjenice da mogu gotovo svuda peške. Vračar je posebno tražen među mlađim porodicama i kupcima koji žele centralnu zonu bez svakodnevne vožnje kroz pola grada.
U ovom delu tržišta veliki uticaj ima novogradnja, naročito projekti sa garažom, recepcijom i modernijom energetskom efikasnošću. Kupci danas mnogo više gledaju mesečne troškove nego ranije.
Gde još može da se kupi stan po “normalnijoj” ceni
Mnogi danas više ni ne gledaju centar grada. I iskreno, razumem ih. Kada vidite koliko košta parking mesto u pojedinim delovima Beograda, počnete drugačije da razmišljate o lokaciji.
Tokom 2026. godine, Mirijevo je ostalo jedna od najtraženijih opcija među ljudima koji prvi put kupuju stan. Razlog nije misterija, cene su još niže nego u centralnim opštinama, a ponuda je velika. Slična situacija je i sa delovima Palilule, Borčom i pojedinim naseljima u Zemunu.
Evo gde kupci trenutno najviše traže “kompromis” između cene i lokacije:
- Mirijevo zbog većeg izbora stanova i nešto nižih cena
- Zemun zbog dobre povezanosti i relativno stabilnih cena
- Karaburma zbog blizine centra bez vračarskih cena
- Ledine i Altina zbog novijih zgrada i parking prostora
Nekoliko agenata za nekretnine tokom 2026. navodi da ljudi danas mnogo više gledaju koliko im treba do posla nego koliko je stan “u centru”.
Starogradnja ili novogradnja, razlika više nije mala
Pre nekoliko godina razlika između starogradnje i novogradnje nije bila toliko velika. Tokom 2026. ta razlika je ozbiljno porasla u pojedinim opštinama.
Na Savskom vencu novogradnja ide i preko 5.000 €/m², dok stariji stanovi imaju dosta nižu cenu.
Kod novijih zgrada kupci najviše gledaju:
- energetsku efikasnost
- grejanje
- garažu
- lift
- niže mesečne troškove
Sa druge strane, starogradnja i dalje ima svoje prednosti. Veće sobe, bolji raspored i ozbiljnija gradnja i dalje privlače deo kupaca. Posebno u delovima Starog grada gde mnogi traže salonske stanove.
Prema podacima Evropske komisije, zgrade troše oko 40% ukupne energije u Evropi, zbog čega energetska efikasnost postaje važan faktor pri kupovini nekretnina.
I to se već vidi na tržištu Beograda.
Novi Beograd više nije “jeftinija alternativa”
Sećate li se kada su ljudi govorili da je Novi Beograd praktičniji i povoljniji od centra? Taj period je uglavnom prošao.
Blokovi oko poslovnih zona i novih kompleksa beleže ozbiljan rast cena. Pojedini stanovi u novijim zgradama prelaze 3.500 €/m² bez većih problema.
Ono što je zanimljivo jeste profil kupaca. Više nisu samo porodice. Sve je više ljudi koji kupuju stanove za izdavanje zaposlenima u IT sektoru ili strancima koji rade u Beogradu.
Da li ste znali?
Prema podacima tržišta nekretnina, jednosobni i manji dvosobni stanovi trenutno se prodaju znatno brže od velikih porodičnih stanova. Kupci danas mnogo pažljivije računaju ukupnu cenu kupovine i održavanja.
To je jedan od razloga zašto su manji stanovi postali toliko traženi na Novom Beogradu.
Infrastruktura danas utiče na cenu više nego ranije
Pre deset godina ljudi su uglavnom gledali kvadraturu i lokaciju. Danas kupci proveravaju mnogo više stvari.
Mene iskreno ne čudi što pojedina naselja skaču sa cenom čim se najavi nova saobraćajnica ili škola. Ljudi sada mnogo detaljnije planiraju svakodnevni život.
Najviše utiču:
- blizina vrtića i škola
- parking
- gradski prevoz
- pristup autoputu
- gužve u špicu
- blizina poslovnih zona
Zbog toga pojedini delovi Zvezdare i Voždovca drže stabilne cene iako nisu “elitne” lokacije. Kupci gledaju koliko im je život praktičan iz dana u dan.
A iskreno, kada provedete sat vremena dnevno u koloni, cena kvadrata počne drugačije da izgleda.
Tržište jeste sporije, ali pad cena nije stigao
Mnogo ljudi je tokom 2024. i 2025. očekivalo ozbiljan pad cena. To se nije dogodilo. Rast jeste usporio, ali tržište nije “puklo”.
Prema analizama portala koji prate nekretnine, tokom 2026. primećuje se stabilizacija tržišta uz i dalje veliku tražnju u centralnim opštinama.
Ono što se promenilo jeste ponašanje kupaca. Danas ljudi:
- duže upoređuju oglase
- pregovaraju više nego ranije
- detaljnije proveravaju dokumentaciju
- češće odustaju ako cena deluje nerealno
Prodavci koji i dalje pokušavaju da postave cenu “iz 2023.” mnogo sporije prodaju stanove.
I to se već jasno vidi po dužini trajanja oglasa.
Na kraju, gde danas zapravo ima najviše smisla kupiti stan
Sve zavisi od toga šta vam je prioritet. Ako želite centar grada i možete da izdvojite ozbiljan budžet, Savski venac, Vračar i Stari grad i dalje drže najtraženije lokacije u Beogradu. Ako vam je važniji odnos cene i kvaliteta života, Zemun, delovi Zvezdare i Mirijevo trenutno deluju mnogo racionalnije.
Meni je zanimljivo koliko se način razmišljanja kupaca promenio za samo nekoliko godina. Ljudi danas manje kupuju “status”, a više računaju kako će u tom stanu stvarno živeti narednih deset ili petnaest godina.