Kupovina stana na kredit deluje jednostavno dok ne krenete da sabirate sve što morate da platite pre nego što banka uopšte prebaci novac prodavcu. Većina ljudi prvo računa učešće i buduću mesečnu ratu, pa se iznenadi kada shvati da postoji još nekoliko ozbiljnih stavki koje ulaze u početni trošak.
Kod stana od 100.000 evra, nije neuobičajeno da vam pored učešća treba još nekoliko hiljada evra samo za prateće troškove. Neki se plaćaju banci, neki državi, neki notaru, a deo ide na administraciju i dokumentaciju bez koje kredit ne može da se realizuje.
Zbog toga je mnogo pametnije unapred znati šta vas čeka nego ulaziti u proces sa idejom da je dovoljno skupiti samo učešće.
Koliko novca realno morate imati kada vam se kredit odobri
Najveća greška kod planiranja kupovine stana jeste računica „imam za učešće, ostatak pokriva kredit“. U praksi, banka finansira samo deo kupovine, dok sve propratne troškove uglavnom plaćate sami i unapred.
Kod većine banaka u Srbiji minimalno učešće za stambeni kredit kreće se od 10 do 20 odsto vrednosti nekretnine, u zavisnosti od vrste kredita i procene rizika.
Ako gledate stan od 120.000 evra, vrlo lako dolazite do početnog troška koji izgleda ovako:
| Stavka | Okvirni iznos |
| Učešće | 12.000 do 24.000 € |
| Kapara | 5.000 do 10.000 € |
| Notar i overe | 300 do 700 € |
| Procena nekretnine | 100 do 200 € |
| NKOSK i administracija | 1.000+ € |
| Hipoteka i katastar | 200 do 600 € |
| Porezi | zavisi od stana |
Ako stan kupujete preko agencije kao što je Imonova, računajte i na agencijsku proviziju koja se u Srbiji najčešće kreće oko 2 odsto od kupoprodajne cene. Važno je da unapred proverite ko snosi taj trošak, jer ga u velikom broju slučajeva plaća kupac.
Kod stana od 120.000 evra, samo agencijska provizija može dodati još oko 2.400 evra na ukupan trošak kupovine.
Ono što dodatno pravi problem jeste činjenica da deo troškova dolazi jedan za drugim u kratkom roku. Nekad između kapare, notara i banke prođe svega nekoliko dana.
Kapara dolazi mnogo ranije nego što većina očekuje
Kapara je uglavnom prvi ozbiljan novac koji izlazi iz vašeg budžeta. Plaća se pre realizacije kredita i najčešće iznosi 5 do 10 odsto dogovorene cene stana.
Kod stanova koji se brzo prodaju, prodavci traže rezervaciju gotovo odmah nakon dogovora. To znači da ne možete čekati konačno odobrenje banke da biste skupili novac za kaparu.
U praksi se najčešće dešava sledeće:
- pronađete stan
- dogovorite cenu
- potpisujete predugovor
- plaćate kaparu
- tek onda banka završava kompletnu proceduru
Tu nastaje problem kod ljudi koji sav novac ostave za učešće.
Narodna banka Srbije navodi da banka pre odobravanja kredita procenjuje kreditnu sposobnost klijenta, vrednost nepokretnosti i kompletnu dokumentaciju o kupoprodaji.
Važno je da u predugovoru budu jasno definisani rokovi vezani za kredit. Ako kredit ne bude odobren, upravo detalji iz predugovora odlučuju da li vraćate kaparu ili je gubite.
Troškovi notara umeju da budu veći nego što ljudi očekuju
Ljudi uglavnom računaju samo overu kupoprodajnog ugovora, ali notar naplaćuje više različitih stavki tokom procesa.
Cena zavisi od vrednosti nekretnine i broja dokumenata koji se overavaju. Kod stana prosečne vrednosti u većim gradovima Srbije, trošak notara vrlo lako prelazi nekoliko stotina evra.
Najčešće plaćate:
- overu predugovora
- overu glavnog ugovora
- solemnizaciju založne izjave
- izdavanje otpravaka
- potvrde i administrativne takse
- Mnogi ne znaju da možete proći nešto jeftinije ako predugovor i glavni ugovor overavate kod istog notara. Na to upozoravaju i pojedine banke kroz svoje informativne vodiče.
Kod skupljih stanova i kredita sa hipotekom, troškovi overe založne izjave umeju da budu ozbiljna stavka sami za sebe. Upravo zato nije dovoljno gledati samo kamatnu stopu kada upoređujete banke.
Procena nekretnine je obavezna i plaćate je vi
Banka neće odobriti stambeni kredit dok ovlašćeni procenitelj ne utvrdi tržišnu vrednost nekretnine. Taj trošak ide na teret kupca.
Cena procene u Srbiji trenutno se uglavnom kreće između 100 i 200 evra, mada kod skupljih ili specifičnih nekretnina može biti i viša.
Ono što mnoge iznenadi jeste činjenica da banka ne mora da prihvati cenu po kojoj kupujete stan. Ako procenitelj proceni nižu vrednost, može se desiti da morate da obezbedite dodatni novac.
Na primer:
- stan plaćate 140.000 €
- procena kaže 130.000 €
- banka finansira procenjeni iznos, ne dogovorenu cenu
Razliku tada pokrivate sami.
Da li ste znali?
Neke banke prihvataju procenu samo sa svoje liste procenitelja. Ako sami angažujete nekoga van te liste, banka može odbiti dokumentaciju i tražiti novu procenu.
To znači dodatni trošak i gubitak vremena.
NKOSK i bankarske naknade umeju ozbiljno da podignu početni trošak
Kada se priča o stambenom kreditu, ljudi uglavnom gledaju mesečnu ratu. Međutim, pre prve rate dolazi nekoliko bankarskih troškova koji umeju da budu vrlo neprijatno iznenađenje.
Kod kredita osiguranih kod NKOSK premija osiguranja često iznosi od 1,5 do 3,5 odsto vrednosti kredita.
Pored toga, banke mogu naplatiti:
- obradu kreditnog zahteva
- menice
- trošak vođenja računa
- osiguranje nepokretnosti
- administrativne troškove realizacije
Neke banke danas reklamiraju kredite bez troška obrade, ali to ne znači da drugih troškova nema.
Prema reprezentativnim primerima pojedinih banaka u Srbiji, samo troškovi hipoteke, procene i overe založne izjave mogu preći nekoliko desetina hiljada dinara.
Zbog toga je mnogo važnije gledati efektivnu kamatnu stopu nego samo nominalnu kamatu iz reklame.
Porez zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili starogradnju
Ovo je stavka koju ljudi često pogrešno razumeju.
Kod novogradnje se plaća PDV od 10 odsto, ali je on uglavnom već uračunat u cenu stana. Kod starogradnje plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto.
Razlika ume da bude ogromna.
Za stan od 150.000 evra:
- porez na prenos kod starogradnje može biti oko 3.750 €
- PDV kod novogradnje ulazi u mnogo veći iznos
Dobra stvar je što kupci prvog stana u Srbiji mogu ostvariti određene poreske olakšice.
Pravo na oslobađanje ili povraćaj zavisi od:
- toga da li ste ranije posedovali nekretninu
- kvadrature
- članova domaćinstva
- tipa nekretnine
Prema aktuelnim pravilima, oslobađanje se odnosi na određenu kvadraturu za kupca i članove domaćinstva.
Zbog toga je dobro da papirologiju proverite pre overe ugovora, a ne naknadno.
Hipoteka, katastar i papirologija nisu sitan trošak
Kada kredit bude odobren, dolazi faza upisa hipoteke i administracije prema katastru. Tada mnogi shvate da ih čeka još nekoliko uplata koje nisu planirali.
Najčešće se plaćaju:
- upis hipoteke
- upis prava svojine
- izdavanje lista nepokretnosti
- takse za katastar
- overa založne izjave
Kod pojedinih kredita samo troškovi hipoteke i pripadajuće dokumentacije prelaze 500 evra.
Važno je da znate i sledeće:
Nakon overe dokumentacije, notar po službenoj dužnosti šalje zahtev katastru za upis hipoteke.
Ako dokumentacija nije uredna ili stan ima problem sa uknjižbom, proces može trajati mnogo duže nego što ste planirali.
Ljudi često zaborave troškove koji dolaze odmah nakon kupovine
Čak i kada završite kredit i uselite se, troškovi ne staju.
Tu nastaje najveći pritisak na budžet jer se više manjih stvari spoji u kratkom periodu.
Najčešće se odmah pojavljuju:
- selidba
- osnovni nameštaj
- kuhinjski uređaji
- krečenje ili sitne popravke
- zamena brave i osnovne adaptacije
Kod starijih stanova vrlo brzo se otvore dodatni izdaci koje prodavac nije pominjao tokom razgledanja.
Kratka napomena
Prema iskustvima agenata i kupaca na domaćem tržištu, mnogi potroše poslednji novac na učešće i administraciju, pa prve mesece provedu bez ozbiljne finansijske rezerve. Upravo zato se savetuje da deo novca ostavite sa strane i nakon realizacije kredita.
To je posebno važno ako kupujete stan koji zahteva makar minimalna ulaganja odmah po useljenju.
Često postavljana pitanja
Na kraju, najveći problem uglavnom nije rata kredita
Većina ljudi se mesecima fokusira na pitanje kolika će biti rata. Međutim, praksa pokazuje da najveći finansijski pritisak dolazi pre prve rate.
Učešće, kapara, porezi, notar, banka, procena, hipoteka i dodatni troškovi vrlo lako naprave ozbiljan iznos koji morate imati unapred. Kod prosečnog stana u većem gradu Srbije, razlika između „imam za učešće“ i „spreman sam za kupovinu“ ume da bude i nekoliko hiljada evra.
Zato je mnogo pametnije da pre ulaska u proces napravite detaljan spisak svih troškova i proverite šta banka zaista finansira, a šta ostaje na vama.
Tek tada dobijate realnu sliku koliko vas kupovina stana zapravo košta pre nego što stigne prva rata kredita.