Razlika od nekoliko kvadrata često se primeti tek kada kupac odnese ugovor kod javnog beležnika ili banci. Iz iskustva znam da tada prvo nastane strah da sa stanom nešto pravno nije u redu.
Ipak, ne treba odmah zaključiti ni da je ugovor pogrešan ni da katastar mora da se menja.
Najpre treba utvrditi koji dokument prikazuje pravno priznatu površinu, kako je stan meren i da li se iza razlike krije obična omaška ili naknadna gradnja.
Prvo utvrdite gde je nastala razlika u kvadraturi
Kada kvadratura stana u ugovoru nije ista kao u katastru, uporedite dokumentaciju, proverite način obračuna površine i ne menjajte ugovor niti tražite ispravku katastra dok ne utvrdite uzrok razlike.
Počnite od zvaničnog izvoda, koji možete proveriti kroz katastar nepokretnosti i podatke o posebnom delu objekta.
Zatim pogledajte ugovor, prethodni osnov sticanja, arhitektonsku osnovu stana i građevinsku dokumentaciju.
Važno je da se poklapaju adresa, broj stana, sprat, broj posebnog dela i katastarska parcela, a ne samo površina. Kućno merenje može pomoći da steknete početnu sliku.
Odgovarajući alati za merenje mogu pokazati približno faktičko stanje, ali rezultat koji ste sami dobili nije dokaz za promenu podataka u katastru. Za službeni postupak može biti potreban licencirani geodeta i elaborat geodetskih radova.
Različiti brojevi ne znače uvek da je jedan pogrešan
Kvadratura stana može biti prikazana prema različitim pravilima. U jednom dokumentu može stajati korisna ili neto površina zatvorenog dela, dok drugi obračun obuhvata lođu, terasu, podrum ili druge pripatke sa određenim koeficijentima.
Kod novogradnje se ponekad pojavljuje i projektovana površina, koja se nakon završetka radova razlikuje od konačno izmerene površine.
| Mogući uzrok | Šta treba proveriti | Uobičajeni sledeći korak |
| Drugačiji način obračuna | Da li su uračunate terase i pripadci | Uporediti definicije iz dokumenata |
| Greška u ugovoru | Ranije isprave i katastarski izvod | Ispravka ili aneks ugovora |
| Greška u katastru | Isprava na osnovu koje je upis izvršen | Zahtev za ispravku greške |
| Naknadno izvedeni radovi | Dozvole, projekat i stvarno stanje | Odgovarajući postupak evidentiranja |
Zakon ne propisuje opštu razliku u kvadratima koju treba automatski zanemariti. Svako odstupanje treba objasniti dokumentacijom.
Prikupite dokumenta koja pokazuju poreklo podatka
Pre obraćanja geodeti, javnom beležniku ili advokatu napravite hronologiju vlasništva i upisa.
Kvadratura stana u ugovoru možda je samo prepisana iz starijeg dokumenta, pa grešku treba tražiti na mestu na kojem se prvi put pojavila.
Posebno je važno proveriti ispravu na osnovu koje je sadašnje stanje sprovedeno u katastru. Pripremite:
- aktuelni izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti;
- kupoprodajni ugovor i eventualni predugovor;
- ranije ugovore, ostavinska rešenja ili sudske odluke;
- građevinsku i upotrebnu dozvolu, kada postoje;
- projekat, nacrt, zapisnik o tehničkom prijemu ili dokumentaciju investitora;
- dokaze o naknadnim radovima, pripajanju prostorija ili zatvaranju terase.
Za razumevanje građevinske dokumentacije može pomoći objašnjenje kako se proveravaju upotrebna i građevinska dozvola.
Nemojte predavati zahtev samo na osnovu procene da stan sigurno ima više kvadrata, jer katastar odlučuje na osnovu podobnih isprava i stručne dokumentacije.
Ako je površina pogrešno navedena u ugovoru
Kada se utvrdi da katastar, dozvole i prethodne isprave sadrže isti podatak, a samo kvadratura stana u ugovoru odstupa, najverovatnije treba ispraviti ugovor.
Ako ugovor još nije zaključen, najjednostavnije je da se nacrt uskladi pre potpisivanja.
Kod već zaključenog ugovora način ispravke zavisi od vrste greške i pravnog dejstva koje promena proizvodi. Obična slovna ili očigledna tehnička omaška nije isto što i promena predmeta prodaje ili cene.
Kada pogrešna površina utiče na opis stana, cenu po kvadratu, obaveze investitora ili obim prenetog prava, stranke najčešće zaključuju aneks u odgovarajućoj javnobeležničkoj formi.
Sadržaj treba da proveri pravnik, a javni beležnik će utvrditi da li ispravljena isprava može biti dostavljena katastru. Ugovor mora nedvosmisleno identifikovati nepokretnost.
Zato je korisno ponovo proveriti obavezne delove ugovora o kupoprodaji stana, umesto da se ručno prepravlja već potpisan primerak.
Kada se podnosi zahtev za ispravku podataka u katastru
Ako isprave potvrđuju jednu površinu, a katastar prikazuje drugu zbog pogrešnog prenosa ili ranijeg propusta, može se tražiti ispravka greške.
Ispravka je moguća kada dokazi potvrđuju grešku i kada se promenom ne dira u pravo drugog lica koje se pouzdalo u podatke katastra. Zahtev stranke se, prema opštem pravilu, podnosi elektronski preko profesionalnog korisnika.
To može biti advokat ili geodetska organizacija, u zavisnosti od vrste dokumentacije i promene. Licencu geodetske organizacije možete proveriti u registru koji vodi RGZ. Ako služba donese rešenje o ispravci, žalba se može izjaviti u roku od osam dana od dostavljanja rešenja.
Naknadno proširenje stana nije katastarska omaška
Ako je kvadratura stana veća zato što je vlasnik pripojio hodnik, tavanski prostor, susednu prostoriju ili zatvorio terasu, ne radi se samo o ispravci broja.
Tada stvarno stanje više ne odgovara dokumentovanom stanju, pa se prvo proverava da li su radovi bili dozvoljeni i koja isprava može biti osnov za evidentiranje promene.
Geodetski elaborat opisuje i meri promenu, ali sam po sebi ne ozakonjuje bespravno izvedene radove.
Mogu biti potrebni odgovarajuća dozvola, potvrda nadležnog organa, izmena tehničke dokumentacije ili drugi akt predviđen propisima. Postupak zavisi od vremena i načina izvođenja radova, statusa zgrade i toga da li je zahvaćen zajednički deo.
Da li ste znali? Hodnik, tavan, fasada i drugi zajednički delovi zgrade ne mogu postati deo pojedinačnog stana samo zato što ih jedan vlasnik koristi. Pored građevinskih uslova, mora se proveriti i imovinskopravni osnov.
Pre kupovine zaustavite plaćanje dok se razlika ne objasni
Ako ste kupac, razliku proverite pre kapare, a najkasnije pre overe ugovora i isplate cene. Kvadratura stana u ugovoru utiče na ono što kupujete, dok katastarski podatak utiče na mogućnost upisa, hipoteke i daljeg prometa.
Usmeno obećanje prodavca da će „katastar kasnije biti sređen“ nije dovoljna zaštita.
Tražite dokument koji pokazuje poreklo dodatnih kvadrata i pisano mišljenje stručnog lica o mogućnosti usklađivanja.
Ako se posao ipak nastavlja, ugovorom treba precizirati:
- koja površina je predmet prodaje i kako je obračunata;
- ko pokreće postupak usklađivanja i snosi troškove;
- rok za dostavljanje potrebne dokumentacije;
- šta se dešava sa kaparom i cenom ako promena ne može da se upiše;
- da li se deo isplate zadržava do rešavanja problema.
Kod kupovine na kredit, dokumentaciju treba dostaviti banci pre procene. Banka može tražiti usklađenu površinu ili prihvatiti kao obezbeđenje samo deo koji ima uredan pravni status.
Često postavljana pitanja
Na kraju
Kada vidim dve različite kvadrature, moj prvi savet je da birate dokument koji može da tu kvadraturu da dokaže.
Prikupite ugovor, izvod i građevinsku dokumentaciju, pa tek onda odredite da li treba ispraviti ugovor, katastar ili prethodno rešiti status izvedenih radova.
Nekoliko dodatnih dana provere obično je mnogo jeftinije od aneksa, odbijenog kredita ili spora nakon isplate stana.