U Srbiji je nakon 2015. godine ostao veliki broj nelegalnih kuća, vikendica i poslovnih objekata.
Nelegalna zgrada nema upotrebnu dozvolu, nije upisana u katastar nepokretnosti i formalno je „nevidljiva“ pred zakonom.
To dovodi do ozbiljnih problema – takav objekat se ne može valjano prodati ili naslediti, banke odbijaju hipoteku, a vlasnik može ostati bez prava na priključenje struje i vode.
Prema zakonu, nezakonito izgrađena kuća se vodi kao imovina nepoznatog vlasnika i „ne uživa potpunu pravnu zaštitu“.
Zato je legalizacija (ozakonjenje) jedini put da se zgrada upiše u katastar i dobije upotrebna dozvola.
Razlika između legalizacije i ozakonjenja
Legalizacija u širem smislu obuhvata i novije, naknadno izgrađene objekte – potrebna je kompletna projektna dokumentacija i dozvole kao za redovnu gradnju.
Nova uredba Svoj na svome iz 2025. godine najavila je digitalizovani proces, sa ciljem da do sredine 2026. godine svi nelegalni objekti budu ili legalizovani ili uklonjeni.
Zakon predviđa kraće rokove (45 dana od usvajanja zakona za početak prijave, a 60 dana za podnošenje potpunih prijava) i niže takse (oko 100 EUR umesto nekoliko hiljada).
Kako proveriti status vašeg objekta
1. Provera u eKatastar sistemu (online)
Najbrži način da vidite da li je kuća upisana u katastar je eKatastar. Na portalu Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) unesete adresu ili broj parcele; sistem prikazuje list nepokretnosti i sve zgrade upisane na toj parceli. Ako se objekat ne prikazuje ili postoji napomena o nedostajućim podacima, zgrada nije upisana.
Za proveru su potrebni opština, katastarska opština i broj parcele. Informacije o vlasniku dostupne su samo ovlašćenim korisnicima sa nalogom (npr. notari, advokati), dok građani mogu videti da li je objekat registrovan i status legalizacije.
2. Lični uvid u RGZ ili kod notara
Druga mogućnost je da odete u najbližu kancelariju katastra (RGZ). Potrebni su vam lična karta i dokumentacija o nekretnini (ugovor, rešenje o nasledstvu) kako biste dobili list nepokretnosti ili proverili status podnete prijave.
U kancelariji može se saznati da li je objekat u procesu legalizacije i da li postoji zabeležba spora ili hipoteke.
Proveru možete prepustiti i javnom beležniku ili pravnom savetniku koji ima pristup sistemu.
3. Provera u odeljenju za urbanizam (opština)
Još jedan način je da u opštinskom odeljenju za urbanizam potražite urbanističku dokumentaciju. Uz zahtev za uvid u predmet legalizacije (uvid u spis) možete proveriti da li postoji izdata građevinska i upotrebna dozvola, odnosno rešenje o ozakonjenju.
Za nove objekte traži se idejni projekat, građevinska dozvola i rešenje o upotrebi; za stare objekte dokaz da su izgrađeni pre 2015. godine i rešenje o ozakonjenju.
Ako kupujete kuću, zatražite od prodavca list nepokretnosti, građevinsku dozvolu, rešenje o ozakonjenju i izvedbeni projekat – izostanak ovih dokumenata je signal za oprez.
4. eUprava servis „Pregled nepokretnosti“
Portal eUprava nudi uslugu Pregled nepokretnosti koja omogućava uvid u podatke o registrovanim nekretninama (kvadratura, vrsta objekta, opterećenja).
Za pristup vam je potreban nalog na eUpravi i identifikacija, ali postupak je jednostavan i besplatan.
Ova usluga je korisna kada želite da proverite da li su podaci ažurirani pre nego što krenete u legalizaciju.
Dokumentacija potrebna za legalizaciju
Za legalizaciju/ozakonjenje nelegalnog objekta potrebno je prikupiti dokumenta koja dokazuju vlasništvo, tehničko stanje i vreme gradnje.
Prema portalu legalserbia.rs, nova uredba zahteva:
- Podaci o objektu i parceli – osnovni podaci o katastarskoj parceli na kojoj se objekat nalazi, površina i namena.
- Geodetski snimak postojećeg stanja (snimak izvedenog objekta) izrađen od licenciranog geodete.
- Dokaz o vlasništvu nad zemljištem i objektom (ugovor o kupoprodaji, rešenje o nasleđivanju ili darovanju).
- Dokaz o vremenu izgradnje objekta – mogu poslužiti fotografije, računi za građevinski materijal ili zapisnici o komunalnim priključcima.
- Idejni ili izvedbeni projekat (kod novije gradnje – trošak projektanta).
- Saglasnosti i potvrde nadležnih institucija – npr. saglasnost komunalnih preduzeća, službe za puteve, elektrodistribucije, zaštite kulturne baštine i dr.
- Dokaz o plaćenoj taksi za legalizaciju koja se plaća prema zoni i kvadraturi objekta.
U starijim slučajevima (ozakonjenje) može biti dovoljna potvrda da je objekat vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine.
Postupak legalizacije prema novom zakonu
Postupak započinje elektronski putem portala Agencije za prostorno planiranje i urbanizam (APUR).
Nakon što podnesete prijavu, nadležna služba proverava kompletnost dokumentacije i šalje vam potvrdu.
Ako je prijava potpuna, predmet se prosleđuje Republičkom geodetskom zavodu koji upisuje pravo svojine i izdaje rešenje.
U međuvremenu lokalna samouprava obilazi teren i proverava jesu li ispunjeni uslovi (da objekat nije na tuđem zemljištu, da nije pod zabranom gradnje ili u pojasu puta, da nije u suprotnosti sa planom).
Rokovi su kratki: zakon predviđa 60 dana da se dostavi kompletna dokumentacija od dana podnošenja zahteva. Nakon toga se donosi rešenje o legalizaciji i objekat se upisuje u katastar.
Taksa i drugi troškovi
Visina takse zavisi od površine i namene objekta, a propisuje je lokalna samouprava. Okvirne takse su:
| Površina objekta | Iznos takse (RSD) |
|---|---|
| Do 100 m² | 5.000 |
| 100-200 m² | 15.000 |
| 200-300 m² | 20.000 |
| Preko 300 m² | 50.000 |
Za pomoćne objekte i vikendice taksa može biti niža. Osim takse, treba uračunati troškove geodetskog snimka, izrade projekata i usluge ovlašćenog inženjera.
U novom programu „Svoj na svome“ predviđene su znatno niže takse (oko 100 EUR) i mogućnost plaćanja na rate, što je posebno važno za socijalno ugrožene građane.
Za kraj
Provera statusa objekta u katastru i redovna kontrola dokumentacije su prvi korak ka legalizaciji.
Korišćenjem eKatastar sistema ili konsultacijom u RGZ-u brzo ćete saznati da li je vaš objekat registrovan.
Ako nije, odmah prikupljajte potrebna dokumenta – dokaz o vlasništvu, geodetski snimak, projekat i potvrde – i podnesite prijavu u predviđenom roku.
Nelegalizovane zgrade predstavljaju pravnu neizvesnost i ograničavaju prava vlasnika.
Zbog toga je važno iskoristiti aktuelne programe legalizacije i ozakonjenja da svoj dom ili poslovni prostor uvedete u pravni sistem.