Katastar nepokretnosti je mesto gde se donose velike odluke. Kupovina stana, kapara za kuću, kredit u banci, nasledstvo, pa čak i spor sa komšijom oko međe.
Sve se, pre ili kasnije, vraća na isto pitanje: šta je upisano i ko na toj nepokretnosti ima prava. Ako se u tome pogreši, greška ume da bude skupa, dugotrajna i iscrpljujuća.
U Srbiji katastar vodi Republički geodetski zavod i danas je veliki deo provere moguć online. Ipak, važno je odmah razdvojiti dve stvari koje se često mešaju.
Pregled podataka i zvaničan dokaz nisu isto. Mapa i javni uvid služe za informisanje, dok se u ozbiljnim situacijama oslanjate na izvod iz baze podataka katastra.
U nastavku smo pripremili vodič, u kojem je objašnjeno je kako katastar funkcioniše, kako se proverava vlasništvo, gde se kriju rizici i kako da ih na vreme uočite, sve na osnovu važećih pravila i prakse u Srbiji. Hajde da počnemo.
Šta je katastar nepokretnosti i šta se u njemu vodi
Katastar nepokretnosti predstavlja centralnu evidenciju o zemljištu, objektima i pravima na njima. U toj bazi se vodi informacija ko je vlasnik i upisuju se svi podaci koji su bitni za pravni promet i sigurnost trećih lica.
- identifikaciju zemljišta, katastarska opština, broj parcele, površina i način korišćenja
- podatke o objektima i posebnim delovima, kuće, zgrade, stanovi, lokali
- podatke o imaocima prava, svojina, suvlasništvo, zajednička svojina, pravo korišćenja
- podatke o ograničenjima i teretima, hipoteke, službenosti, zabrane, zabeležbe
Kupovina i prodaja, kredit u banci, nasledstvo, legalizacija, izvršenja i sudski sporovi, svi se oslanjaju na stanje upisa.
Ako nešto nije upisano, pravno kao da ne postoji. Ako je pogrešno upisano, posledice snose oni koji se nisu na vreme zaštitili proverom.
List nepokretnosti i savremeni izvod iz baze podataka
Izrazi „list nepokretnosti“ i „vlasnički list“ i dalje su u svakodnevnoj upotrebi. Ljudi ih koriste iz navike.
Međutim, RGZ već godinama upozorava da papirna forma nosi ozbiljne rizike.
Razlozi su jednostavni:
- papir se može falsifikovati
- star papir često ne odražava aktuelno stanje
- digitalni izvod ima jasno naznačen datum ažurnosti
Zbog toga se danas kao relevantan dokument tretira izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti, koji se preuzima iz centralnog registra.
U mnogim upravnim postupcima građani više ni ne nose dokaz o vlasništvu, jer organi imaju direktan uvid u bazu po službenoj dužnosti.
Ipak, za kupce i prodavce nepokretnosti, kao i za banke i notare, lična provera ostaje obavezna. Razlog nije forma, već sadržaj, naročito tereti i zabeležbe.
Tri nivoa provere vlasništva koje se često brkaju
U praksi se koriste tri različita nivoa provere. Greške nastaju kada se jedan zameni drugim.
Pregled na mapi GeoSrbija
GeoSrbija je odličan alat za orijentaciju. Omogućava da pronađete parcelu, vidite granice, identifikujete katastarsku opštinu i broj parcele.
Najčešća upotreba u praksi izgleda ovako:
- znate približnu lokaciju
- zumirate mapu
- uključite katastarski sloj
- prepišete KO i broj parcele
Važno ograničenje je jasno naznačeno. Štampa sa mape nije javna isprava i ne služi kao dokaz pred organima.
eKatastar javni pristup
Javni pristup eKatastra omogućava proveru podataka koji su u bazi označeni kao aktivni, sa naznačenim datumom ažurnosti.
Pretraga se najčešće vrši:
- po katastarskoj opštini i broju parcele
- po adresi, opština, ulica, broj
Ovaj nivo je koristan za brzu proveru stanja, ali nije dovoljan za kaparu, kredit ili potpisivanje ugovora.
Zvanični izvod iz baze podataka
Za ozbiljne pravne radnje potreban je zvanični izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti i infrastrukture.
Takav izvod izdaju javni beležnici, geodetske organizacije i ovlašćeni posrednici, u skladu sa propisima.
Izvod sadrži:
- potpune podatke o pravima
- sve upisane terete i zabeležbe
- jasno naznačen datum ažurnosti
U praksi, samo ovaj dokument ima punu dokaznu snagu.
Šta pripremiti pre nego što krenete u proveru
Da biste izbegli lutanje po servisima, korisno je unapred prikupiti osnovne podatke.
Za zemljište i kuće:
- katastarska opština
- broj parcele
Za stanove:
- tačna adresa
- podaci o zgradi i posebnom delu
Ako nemate broj parcele, GeoSrbija je najbrži način da ga pronađete. Nakon toga prelazite na eKatastar ili naručivanje izvoda.
Kod nekretnina koje nisu uknjižene ili imaju staru dokumentaciju, često su potrebni dodatni akti, rešenja o nasleđivanju, ugovori ili stručni nalazi, zavisno od statusa objekta.
Kako proveriti vlasništvo online, korak po korak
Online provera vlasništva danas je najbrži način da steknete jasan uvid u stanje nepokretnosti, ali samo ako znate tačan redosled koraka.
U nastavku sledi praktičan vodič koji vas vodi kroz postupak, bez preskakanja bitnih detalja.
Korak 1: identifikacija nepokretnosti
Bez tačne identifikacije proveravate pogrešnu stvar. Kod kuća i zemljišta prvo se utvrđuje KO i broj parcele.
Kod stanova se proverava da li je stan upisan kao poseban deo ili se vodi u okviru objekta na drugačiji način.
Korak 2: osnovna provera u javnom pristupu
Na eKatastar javnom pristupu proverava se:
- da li je nepokretnost aktivna u bazi
- osnovni identifikacioni podaci
- datum poslednje ažurnosti
Ako nešto ovde ne postoji, to je signal za dodatnu proveru pre bilo kakvih dogovora.
Korak 3: pribavljanje zvaničnog izvoda
Za kaparu, kredit i ugovor, oslanjate se na zvanični izvod. U tom trenutku se proverava celokupna pravna slika, ne samo ime vlasnika.
Kako čitati izvod iz katastra bez pravničke glavobolje
Većina ljudi pogleda samo jednu stavku, ime vlasnika. U praksi, najvažnije informacije često stoje ispod toga.
Vlasništvo i udeli
Obratite pažnju na sledeće:
- da li je upisana svojina ili neko drugo pravo
- da li postoji suvlasništvo, sa tačnim udelima
- da li je u pitanju zajednička svojina
Kod suvlasništva, svi suvlasnici moraju biti deo pravnog posla, u skladu sa udelima.
Tereti
Najčešći tereti u Srbiji su:
- hipoteke
- službenosti, prolaz, put, vodovi
- zabrane otuđenja i opterećenja
Hipoteka ne nestaje sama od sebe. Ako nije obrisana, ostaje upisana i posle promene vlasnika.
Zabeležbe koje se često zanemaruju
Zabeležbe su crvena lampica u izvodu. One ukazuju na postupke u toku ili ograničenja koja mogu blokirati promet.
Najčešći primeri:
- zabeležba prijema zahteva ili isprave
- zabeležba sudskog ili upravnog spora
- zabeležba zabrane otuđenja
Ako postoji zabeležba spora, rizik za kupca je očigledan i zahteva ozbiljnu pravnu proveru.
Zašto su datum i vreme prijema presudni
U sistemu katastra evidentira se tačno vreme prijema svake isprave, godina, mesec, dan, čas, minut i sekund.
To vreme može odlučiti o prvenstvu prava.
Evo koje su posledice:
- izvod star nekoliko dana može biti zastareo
- novi zahtev može promeniti pravnu sliku
- proveru treba raditi na dan potpisivanja ugovora
Ovo je razlog zbog koga se insistira na ažurnosti, a ne na „papiru koji imate u fioci“.
Digitalni tok i eŠalter u svakodnevnoj praksi
Veliki deo komunikacije sa katastrom danas ide digitalno. Notari, sudovi, javni izvršitelji i lokalne samouprave dostavljaju isprave elektronski putem eŠaltera.
Za građane to znači:
- mnogi postupci se pokreću bez vašeg fizičkog odlaska
- status se može pratiti u sistemu
- važno je proveriti da li je isprava zaista poslata i evidentirana
Na portalu se prikazuju i indikatori prosečne brzine postupanja, na primer vrednost 4.75 za predmete bez prethodnih tereta. To služi kao okvir, ne kao obećanje za konkretan slučaj.
Najčešće greške koje vode u probleme
Kod provere vlasništva greške najčešće ne nastaju zbog neznanja, već zbog preskakanja koraka i pogrešnih pretpostavki.
Slede situacije koje se u praksi ponavljaju i koje najčešće otvaraju vrata ozbiljnim problemima.
Oslanjanje na mapu kao dokaz
Mapa služi za orijentaciju, ne za pravnu sigurnost.
Provera samo vlasnika
Tereti i zabeležbe često nose veći rizik od samog imena vlasnika.
Ignorisanje datuma ažurnosti
Stanje u katastru se menja. Stari izvod ne štiti od novih upisa.
Kupovina neuknjižene nepokretnosti bez plana
Ako stan ili kuća nisu upisani, postupak je složeniji i nosi veći rizik.
Pregled za brzu kontrolu
| Šta proveravate | Gde se vidi | Zašto je važno | Šta ako nije čisto |
| Identifikacija | GeoSrbija, javni pristup | Bez tačnih podataka proveravate pogrešnu stvar | Vratite se na mapu i proverite KO |
| Vlasništvo i udeo | Zvanični izvod | Određuje ko potpisuje ugovor | Ne davati kaparu |
| Tereti | Zvanični izvod | Teret ostaje ako se ne briše | Tražiti brisanje |
| Zabeležbe | Zvanični izvod | Može blokirati promet | Pravna provera |
| Datum ažurnosti | Izvod | Stanje se menja | Obnoviti izvod |
Zašto se insistira na digitalnom izvodu
RGZ je više puta upozoravao na zloupotrebe i prevare povezane sa papirnim izvodima.
Digitalni izvod, sa jasnim datumom i izvorom, pruža viši nivo sigurnosti i dostupnosti.
Za građane poruka ostaje veoma jednostavna. Provera vlasništva i tereta je osnovna zaštita od grešaka koje se kasnije skupo plaćaju.