Naknada za upravljanje zgradom je mesečni iznos koji svaki vlasnik stana izdvaja za rad upravnika i za održavanje zajedničkih delova zgrade. Koliko će tačno iznositi zavisi pre svega od toga da li je upravnik izabran ili prinudno postavljen.
Iako većina stanara na uplatnici vidi samo jedan zbirni iznos, iza njega stoji nekoliko različitih obaveza propisanih Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada. Razdvajanje tih stavki je prvi korak ka tome da se proveri da li je iznos na uplatnici uopšte ispravan.
U praksi mnogi vlasnici plaćaju a da ne znaju šta tačno dobijaju, pa upravo nepoznavanje strukture naknade vodi i do nesporazuma na skupštinama stambene zajednice.
Tri stavke koje se kriju iza jednog računa
Mesečni trošak koji vlasnik stana plaća za zgradu obuhvata tri zasebne kategorije:
- Naknada za upravljanje – trošak rada upravnika koji vodi evidencije, organizuje skupštinu, prijavljuje kvarove i zastupa stambenu zajednicu.
- Tekuće održavanje – sitniji, redovni radovi na zajedničkim delovima, poput popravki i preventivnih mera.
- Investiciono održavanje – veći, kapitalni zahvati, poput sanacije fasade, krova ili zamene instalacija.
Stanari ove stavke često mešaju, pa rad upravnika izjednačavaju sa održavanjem, iako je reč o različitim obavezama sa različitim načinom obračuna.
Tekuće i investiciono održavanje su zakonski obavezni, a njihove minimalne iznose određuje jedinica lokalne samouprave. Stambena zajednica može da plaća više od propisanog minimuma, ali nikako manje.
Koliko zarađuju upravnici zgrada – Propisani minimumi u Beogradu
Kada stanari sami ne izaberu upravnika, opština im postavlja prinudnog profesionalnog upravnika, čija je naknada u tom slučaju zakonski regulisana. Njena visina zavisi od broja posebnih delova, odnosno stanova u zgradi.
Iznosi se razlikuju od grada do grada, jer svaka lokalna samouprava donosi sopstvenu odluku. U nastavku su propisani minimumi za teritoriju grada Beograda:
Propisani minimalni iznosi za teritoriju grada Beograda
| STAVKA | OSNOV OBRAČUNA | MINIMALNI IZNOS (BEOGRAD) |
| Naknada za prinudnog upravnika – do 8 stanova | po stanu mesečno | 240,57 din |
| Naknada za prinudnog upravnika – 8 do 30 stanova | po stanu mesečno | 288,68 din |
| Naknada za prinudnog upravnika – preko 30 stanova | po stanu mesečno | 336,80 din |
| Tekuće održavanje – zgrada bez lifta | po stanu mesečno | 360,85 din |
| Tekuće održavanje – zgrada sa liftom | po stanu mesečno | 469,11 din |
| Investiciono održavanje | po kvadratu mesečno | 3,13–10,16 din |
Izvor: Odluka Skupštine grada Beograda o minimalnoj visini iznosa tekućeg održavanja, naknade za prinudno postavljenog profesionalnog upravnika i investicionog održavanja
Iznos za investiciono održavanje nije fiksan jer zavisi od starosti zgrade i postojanja lifta – za novije zgrade bez lifta počinje od 3,13 dinara po kvadratu, a za starije zgrade sa liftom ide do 10,16 dinara po kvadratu. Što je zgrada starija, to je izdvajanje veće.
Primer obračuna za stan od 60 kvadrata
Da bi se videlo kako se ove stavke sabiraju, koristan je jednostavan primer. Reč je o stanu od 60 kvadrata u starijoj zgradi sa liftom, u kojoj upravnika postavlja opština:
- Tekuće održavanje: 469,11 din
- Investiciono održavanje: 609,60 din (60 kvadrata × 10,16 din)
- Naknada za upravnika: 288,68 din (zgrada sa 8 do 30 stanova)
Ukupno je to oko 1.367 dinara mesečno, i to samo za stavke vezane za upravljanje i održavanje, bez ostalih komunalnih troškova koji idu preko Infostana.
Za isti stan u novijoj zgradi bez lifta zbir bi bio osetno manji. Ovaj primer pokazuje zašto dve zgrade u istoj ulici mogu imati potpuno različite račune.
Upravnik kojeg stanari sami izaberu
Ako stanari na vreme izaberu upravnika, situacija je drugačija. Cena tada nije zakonski limitirana kao kod prinudnog upravnika, već se formira na tržištu, ugovorom između stambene zajednice i organizatora upravljanja.
Zbog toga se ponude razlikuju, pre svega prema obimu usluga. Neki organizatori naplaćuju samo upravljanje, dok drugi u istu mesečnu naknadu uključuju i održavanje higijene i tehničke intervencije.
Tako se, na primer, cena profesionalnog upravljanja kod licenciranih organizatora poput Beostan Upravnik (Vidikovački venac 92č, Rakovica, Beograd) formira prema veličini zgrade, broju stanova i obimu paketa usluga, pa stanari unapred znaju šta tačno dobijaju za izdvojeni iznos.
Pri izboru je korisno tražiti pisani ugovor u kojem je jasno navedeno šta naknada pokriva, kako se obračunava i šta nije uključeno u osnovnu cenu.
Transparentan cenovnik i unapred definisan obim usluga olakšavaju poređenje ponuda i kasnije izveštavanje skupštini.
Upravo zato je izbor upravnika pre nego što ga postavi opština često povoljniji i transparentniji za stanare.
Od čega zavisi visina naknade
Na ukupan mesečni iznos utiče više činilaca:
- Da li je upravnik izabran ili prinudno postavljen – prinudni upravnik nosi zakonski određenu naknadu.
- Broj stanova – što ih je više, fiksni troškovi se dele na više vlasnika, pa je iznos po stanu niži.
- Postojanje lifta – zgrade sa liftom imaju viši minimum za održavanje.
- Starost zgrade – starije zgrade traže veće izdvajanje za investiciono održavanje.
- Kvadratura stana – utiče na deo računa koji se plaća po kvadratu.
- Obim usluga i grad – širi paket i drugačija lokalna odluka menjaju konačan iznos.
Kako se naknada plaća i šta ako stanar ne plati
U najvećem broju beogradskih zgrada naknada se naplaćuje preko objedinjene naplate, odnosno Infostanove uplatnice, zajedno sa ostalim komunalnim troškovima.
Plaćanje naknade za upravljanje zgradom nije stvar dobre volje, već zakonska obaveza svakog vlasnika posebnog dela.
Ako pojedini stanari ne izmiruju obaveze, stambena zajednica ima pravo na prinudnu naplatu duga.
Zakon predviđa i novčane kazne, pa se fizičko lice koje krši pojedine odredbe može kazniti iznosom od 5.000 do 50.000 dinara. Nadzor nad primenom zakona vrši opštinska uprava.
Vlasnik koji sumnja da je iznos previsok ima pravo da od upravnika zatraži razradu stavki i uvid u odluku skupštine o visini naknade.
Pošto stambena zajednica ne sme da propiše iznos niži od zakonskog minimuma, svaki obračun mora da bude jednak tom minimumu ili viši, ali nikada ispod njega.
Najčešća pitanja
Šta ovo znači za vaš mesečni budžet
Naknada za upravljanje zgradom nije jedinstven trošak, već zbir naknade za upravnika, tekućeg i investicionog održavanja, čiji su minimalni iznosi zakonski propisani. Razumevanje tih stavki pomaže vlasniku da proveri da li je iznos na uplatnici realan i u skladu sa propisima.
Najviše kontrole nad konačnom cenom stanari imaju kada upravnika izaberu sami i na vreme, jer tada biraju i obim usluga i organizatora, umesto da prihvate rešenje koje im odredi opština.