Katastar nepokretnosti je javni registar u kome se vodi evidencija o zemljištu, zgradama i pravima na nepokretnostima na teritoriji Srbije.
U katastru se evidentiraju broj i površina parcela, granice zemljišta, namena (npr. poljoprivredno ili građevinsko), podaci o objektima, ali i podaci o vlasnicima, nosiocima drugih prava (zakup, službenost, hipoteka), teretima i svakoj promeni vlasništva.
Katastar obezbeđuje pravnu sigurnost u prometu nekretninama, služi kao osnova za izdavanje građevinskih dozvola i procenu poreza i vodi ga Republički geodetski zavod (RGZ).
Katastarska parcela (katastarska čestica) je osnovna jedinica katastra – identifikator zemljišta unutar katastarske opštine.
Svaka parcela ima jedinstven broj i tačno definisane granice. Identifikacija parcele podrazumeva pronalaženje njenog položaja i oblika na mapi, dok omeđavanje znači fizičko obeležavanje granica na terenu.
GeoSrbija – nacionalna digitalna platforma za geodata
RGZ je razvio digitalnu platformu GeoSrbija, koja objedinjuje nacionalnu infrastrukturu geoprostornih podataka. Platforma raspolaže sa preko 335 setova podataka i koristi 44 servisa različitih institucija; služi građanima, državnim organima i privatnom sektoru i obrađuje oko 10 miliona zahteva godišnje.
GeoSrbija objedinjuje prostorne podatke RGZ‑a, statističkog zavoda i Hidrometeorološkog zavoda – uključujući podatke o zemljištu, objektima, adresama, zaštićenim područjima, nacionalnim parkovima i nadmorskim visinama.
Građani mogu u svakom trenutku da dobiju uvid u podatke o parcelama i nepokretnostima, a putem platforme mogu prijaviti pojave u prirodi (divlje deponije, poplave).
Digitalni ortofoto i satelitski snimci
Digitalni ortofoto (DOF) je georeferencirana slika dela površine zemlje sa osobinama ortogonalne projekcije (nema deformacija). Izrađuje se ortorektifikacijom aerofotogrametrijskih ili satelitskih snimaka i sadrži sve informacije zabeležene na snimku.
DOF predstavlja digitalnu topografsku podlogu koja spaja sve informacije sa snimka sa mernim svojstvima topografskih karata.
Najnoviji ortofoto podaci su napravljeni na osnovu satelitskih snimaka visoke rezolucije iz epoha 2015‑2016 i 2020‑2021 i javnosti su dostupni na portalu GeoSrbija. Na GeoSrbiji su dostupni i stariji DOF snimci iz aerofotogrametrijskih kampanja 2007‑2013, što omogućava upoređivanje stanja na terenu kroz vreme.
Kako pronaći katastarsku parcelu i videti njen satelitski prikaz
1. Priprema podataka – broj parcele ili adresa
Da biste pretražili parcelu u e‑katastru, potrebno je znati broj parcele i naziv katastarske opštine ili barem adresu (ulica i kućni broj) nepokretnosti.
Ako broj parcele nije poznat, on se može pronaći preko portala GeoSrbija ili putem javnog uvida na sajtu eKatastar.
2. Pretraga parcele i satelitskog snimka na portalu GeoSrbija
- Otvorite portal GeoSrbija. Posetite sajt a3.geosrbija.rs; korišćenje platforme je besplatno.
- Uključite sloj Katastar. U donjem levom uglu mape nalazi se dugme „Katastar“. Kliknite na to dugme kako biste uključili prikaz katastarskih podataka – granice i brojeve parcela.
- Izaberite način prikaza. GeoSrbija nudi različite osnovne slojeve – topografsku mapu, ortofoto (satelitski snimak) i druge. Za satelitski prikaz izaberite opciju „ortofoto“ ili „DOF“ u meniju slojeva (u gornjem delu aplikacije). Time se podloga mape menja u satelitski snimak.
- Pretraga po broju parcele. U gornjem levom uglu nalazi se polje za pretragu. Unesite broj parcele i katastarsku opštinu bez razmaka (npr. 1819/2), a zatim kucajte naziv opštine; rezultat pretrage prikazuje popis parcela. Klikom na rezultat automatski se zumira mapa i označava tražena parcela drugom bojom.
- Pretraga po lokaciji/adresi. Ako ne znate broj parcele, na mapi potražite željenu lokaciju (npr. ulicu ili naselje). Potom u meniju „Izbor tema i slojeva“ kliknite na „Katastar“, izaberite opštinu, zatim katastarsku opštinu. Na mapi će se pojaviti brojevi svih parcela u tom području.
- Pregled parcele. Odabrana parcela biće obojena (najčešće ljubičasto), a klikom na nju otvara se prozor sa podacima: površina, položaj i opcija za više informacija.
- Pristup satelitskom snimku. Na GeoSrbija portalu satelitski snimak se prikazuje čim se uključi ortofoto sloj; prilikom pretrage parcele satelitska podloga se automatski učitava, a tražena parcela je označena na snimku. U praksi to omogućava korisniku da vidi granice parcele u odnosu na stvarni teren, pristupne puteve, susedne objekte i vegetaciju.
- Dodatne funkcije. Klikom na parcelu u GeoSrbiji pojavljuje se i link „eKatastar“; taj link vodi na javni pristup eKatastru gde se mogu dobiti podaci o nosiocima prava.
3. Pretraga preko sajta eKatastar (javni pristup)
- Otvorite eKatasta. Na stranici se pojavljuju polja za unos opštine, katastarske opštine, broja parcele i verifikacionog koda.
- Pretraživanje po broju parcele. Odaberite opštinu i katastarsku opštinu iz padajućih menija, unesite broj parcele u formatu broj/ podbroj i pravilno prepišite kod sa slike, zatim kliknite na dugme „Prikaži“. Sistem prikazuje informacije o parceli i otvara link za list nepokretnosti.
- Pretraživanje po adresi. Ako znate samo adresu, na početnoj stranici eKatastra odaberite opciju „Pretraga po adresi“ (link „Adrese“). Unesite ulicu i kućni broj; sistem će pronaći parcelu i prikazati broj parcele i list nepokretnosti.
- Prikaz liste nepokretnosti. eKatastar omogućava uvid u osnovne podatke o nepokretnosti i nosiocima prava. U skladu sa Zakonom o zaštiti podataka ličnosti, javni pristup omogućava dobijanje imena i prezimena/naziva vlasnika i njihove adrese, ali za detaljnije podatke potrebno je imati status registrovanog korisnika ili podnet zahtev preko profesionalnog korisnika.
4. Korišćenje aplikacije GeoSrbija Kat (mobilna aplikacija)
RGZ je 2024. godine predstavio mobilnu aplikaciju GeoSrbija Kat, dostupnu u Google Play i Huawei prodavnici; verzija za iOS se priprema.
Aplikacija je razvijena kako bi građani mogli preko telefona da:
- pretražuju podatke o parcelama ili nepokretnostima po adresi;
- dobiju informacije o objektima i statusu svojih prethodnih zahteva;
- pronađu najbližu licenciranu geodetsku organizaciju, advokatsku kancelariju ili notara uz podatke o efikasnosti njihovog rada;
- pregledaju fotografije objekata i pristupe Registru cena nepokretnosti.
Aplikacija takođe nudi pristup satelitskim snimcima i DOF slojevima, kao i mogućnost prijave događaja (poplave, divlje deponije).
Korišćenje je slično web verziji, ali optimizovano za mobilne uređaje.
Zašto je identifikacija katastarske parcele korisna
Identifikacija katastarske parcele je potrebna pri nasleđivanju, kupoprodaji, planiranju gradnje i različitim pravnim postupcima.
Ako naslednik ne zna gde se parcela nalazi, identifikacija na GeoSrbija mapi i u eKatastru omogućava da utvrdi položaj, površinu i status parcele.
Mapa e-katastra, zahvaljujući satelitskim i aviosnim snimcima, omogućava sticanje uvida u teren, postojeću infrastrukturu i pristupne puteve.
Za pravne i administrativne radnje (npr. upis prava svojine, izdavanje građevinske dozvole) i dalje je neophodno pribaviti overene dokumente od RGZ‑a ili angažovati licenciranog geometra; on‑line uvid služi informativno i ne menja zvanične granice.
Zaključak
Danas je moguće on‑line proveriti satelitski prikaz katastarskih parcela i dobiti osnovne podatke o vlasnicima bez odlaska u katastar.
Ključne platforme su GeoSrbija, koja nudi satelitske snimke (digitalni ortofoto), brojeve i granice parcela, i eKatastar, koji omogućava uvid u list nepokretnosti.
Korisnici mogu pretraživati parcelu po broju ili adresi, kliknuti na nju na mapi i automatski prikazati satelitski snimak.
Za detaljnije podatke ili upis promene u katastar, i dalje je potreban formalni postupak i angažovanje licenciranog geodeta.