Porez na kupovinu stana: vrste poreza i kako se obračunava

Gorana Uzelac06 mins
osoba drži ključ od stana u ruci i dole u uglu grafika plaćanja poreza Kupac stana plaća porez zavisno od tipa nekretnine i statusa.

Evo kratkog vodiča o tome na šta treba obratiti pažnju prilikom kupovine stana ili kuće, kao i koja su vaša prava i obaveze. Podaci u nastavku zasnivaju se na iskustvima iz prakse.

Koje poreze plaća kupac stana u Srbiji Kupovina stana u Srbiji podrazumeva dve moguće vrste poreza.

Primena poreza zavisi od toga da li kupujete stan u novogradnji ili starogradnji. Prvi korak je da se odredi tip objekta, jer od toga direktno zavisi i obračun.

1. Porez na prenos apsolutnih prava (PAP)

prikaz dnevne sobe stana i kalkulator
Porez za starogradnju iznosi 2,5%, plaća kupac ili prodavac.

Ovaj porez važi za starogradnju i sve stanove koji su već bili u prometu.

Osnovne činjenice:

  • Stopa poreza: 2,5%
  • Obračunska osnovica: ugovorena ili tržišna vrednost (uzima se veća) *
  • Zakonski obveznik: prodavac, ali se u praksi trošak često prenosi na kupca ugovorom *
  • Rok za prijavu: 30 dana od overe ugovora
  • Plaćanje: pre upisa u katastar Poreska uprava može korigovati cenu ako proceni da je tržišna vrednost viša od one u ugovoru.

Ukoliko kupujete stan od osobe koju poznajete i pokušate da se dogovorite da u ugovoru bude navedena niža cena, a da ostatak platite u kešu, imajte u vidu da takav aranžman teško može da prođe kod Poreske uprave.

Čak i ako u ugovoru navedete cenu nižu od tržišne, Poreska uprava će obračunati porez na vrednost koju oni smatraju relevantnom.

Sa druge strane, ukoliko iz bilo kog razloga u ugovoru navedete cenu višu od tržišne, Poreska uprava neće korigovati osnovicu naniže, već će porez obračunati isključivo prema ugovorenoj kupoprodajnoj ceni.

Primer obračuna:

Cena stana: 120.000 € Porez 2,5% = 3.000 €

2. Porez na dodatu vrednost (PDV)

PDV se primenjuje samo kod novogradnje, kada se stan kupuje direktno od investitora.

Glavne karakteristike:

  • Stopa PDV-a: 10%
  • Plaća se investitoru, ne Poreskoj upravi
  • Kada se plaća PDV, ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava

Primer obračuna:

Cena u novogradnji: 100.000 € PDV 10% = 10.000 €

Ko ima pravo na oslobađanje od poreza

Država nudi značajne olakšice kupcima koji prvi put rešavaju stambeno pitanje. Postoje dve vrste podrške:

1. Oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava (PAP)

Kupac prvog stana može biti oslobođen poreza do: – 40 m²za kupca 15 m² po članu domaćinstva (supružnik, deca) Uslov: nijedan član domaćinstva ne sme imati stan ili kuću.

Važna napomena u vezi sa plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava. Iako je po zakonu obveznik prodavac, u praksi se gotovo uvek dogovori da porez plaća kupac.

U tom slučaju možete tražiti saglasnost Poreske uprave da obavezu izmirujete u 24 mesečne rate.

Važno je znati da, ukoliko su postojala dva vlasnika nekretnine, porez stiže razdvojeno za svakog od njih.

Iz ličnog iskustva: redovno smo plaćali rate kada je iznenada stigla opomena.

Naknadno smo utvrdili da postoji još jedno rešenje, na isti iznos, koje nismo plaćali.

Majka i ćerka bile su vlasnice kuće i, što je dodatno zakomplikovalo situaciju, imale su slična imena – Mirjana i Milena.

Kada su stigla rešenja, mislili smo da je reč o više primeraka istog dokumenta i nismo obratili pažnju. Suština je sledeća: ako nekretnina ima dva ili više vlasnika, porez stiže na ime svakog od njih pojedinačno, pa to treba imati u vidu da ne biste propustili neku od obaveza.

2. Povraćaj PDV-a za prvi stan u novogradnji

prikaz povraćaja PDV novogradnja i zgrade u izgradnji u pozadini
Overa ugovora kod notara i rok od 30 dana za prijavu poreza.

Država vraća deo PDV-a za prvi stan, takođe prema pomenutoj kvadraturi.

Podnošenje zahteva: opština + prateća dokumentacija + račun investitora. Ova olakšica značajno smanjuje troškove kupovinu prvog stana, pogotovo u novogradnji.

Kako izgleda postupak obračuna poreza

Da biste imali jasnu sliku, evo jednostavnog pregleda procesa:

Za starogradnju:

  1. Overa ugovora kod notara
  2. Rok od 30 dana za prijavu poreza
  3. Poreska uprava određuje osnovicu
  4. Izdaje rešenje
  5. Plaćanje poreza
  6. Upis u katastar

Za novogradnju:

  1. Potpisivanje predugovora/ugovora sa investitorom
  2. PDV se uračunava u cenu i plaća investitoru
  3. Podnošenje zahteva za povraćaj PDV-a (ako je prvi stan)
  4. Upis u katastar nakon isplate

Koliko iznose realni troškovi u praksi (primeri)

Primer 1: Starogradnja Kupujete stan od 65 m², cena 115.000 €. * Porez: 115.000 × 2,5% = 2.875 € Ako ispunjavate uslove za oslobođenje (prvi stan), porez je 0 €.

Primer 2: Novogradnja

Cena stana u novoj zgradi: 130.000 € * PDV: 130.000 × 10% = 13.000 € Ako imate pravo na povraćaj PDV-a: * Povraćaj za 40 m² = oko **4.000-5.000 €** zavisno od tačne metraže.

Najčešća pitanja (FAQ)

Da li kupac stana uvek mora da plati porez?
Ne mora. Kupac prvog stana može biti oslobođen, a u novogradnji može ostvariti povraćaj PDV-a.
Ko određuje tržišnu vrednost?
Poreska uprava prema svojoj evidenciji cena u datom kraju.
Ko plaća porez – kupac ili prodavac?
Zakonski prodavac, ali ugovorom se često prenosi na kupca.
Da li se porez plaća pre upisa u katastar?
Da, bez plaćenog poreza ili PDV-a ne može se izvršiti upis.
Da li se PDV plaća na starogradnju?
Ne, PDV je isključivo za novogradnju.

Na kraju

Razlika između kupovine u novogradnji i starogradnji direktno utiče na to koji porez se plaća i koliko će vas kupovina stana stvarno koštati. PDV u novoj zgradi iznosi 10%, dok je porez na prenos apsolutnih prava za starogradnju 2,5%. Najvažnije je proveriti da li imate pravo na oslobađanje ili povraćaj poreza, jer u praksi to može smanjiti ukupne troškove za nekoliko hiljada evra.

Slični članci: