Ugovor o zakupu stana je ključni dokument koji štiti i stanodavca i zakupca.
Zakoni u Srbiji jasno uređuju obaveze, prava, poreze i minimalne elemente svakog ugovora, pa dobro sastavljen dokument sprečava nesporazume, dugove i pravne probleme.
U nastavku sledi detaljan pregled propisa, praktičnih saveta i primer ugovora koji se može koristiti kao osnova za izradu vašeg dokumenta.
Pravni okvir zakupa stana
Pravni okvir zakupa stana u Srbiji zasniva se pre svega na Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, koji propisuje obaveznu pisanu formu ugovora, minimalni otkazni rok, pravila prijave zakupca i osnovna pravila o korišćenju i održavanju stambenog prostora.
Kao dopuna, Zakon o obligacionim odnosima uređuje sve detalje koje prvi zakon ne obuhvata, uključujući odgovornost za štetu, uslove raskida, obaveze uredne upotrebe i način rešavanja sporova.
Ova dva propisa zajedno postavljaju jasan i sveobuhvatan pravni okvir koji štiti i stanodavca i zakupca i određuje pravila pod kojima se svaki ugovor o zakupu stana zaključuje i sprovodi.
1. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada
Ovaj zakon uvodi obaveznu pisanu formu ugovora i pravila o:
- otkaznom roku,
- obavezama održavanja prostora,
- prijavi zakupca na adresu,
- zaštiti prava zakupca.
2. Zakon o obligacionim odnosima
Primеnjuje se na sve što nije detaljno uređeno Zakonom o stanovanju.
Uređuje:
- odgovornost za štetu,
- raskid i sporove,
- obavezu uredne upotrebe stvari,
- prava stanodavca da traži nadoknadu štete ili neplaćene zakupnine.
Ova dva zakona čine temelj svakog pravilno sastavljenog ugovora.
Obavezni elementi ugovora o zakupu stana
Obavezni elementi ugovora o zakupu stana predstavljaju temelj pravne zaštite i osiguravaju jasno definisane odnose između stanodavca i zakupca.
Dobro sastavljen ugovor uklanja prostor za nesporazume i sprečava situacije u kojima jedna strana trpi finansijsku ili pravnu štetu.
Zbog toga je važno da dokument sadrži precizne informacije o stranama, stanu, obavezama, plaćanju i uslovima raskida, jer samo ugovor sa jasno navedenim elementima pruža sigurnost tokom celog trajanja zakupa.
- podatke o stanodavcu i zakupcu (ime, adresa, JMBG)
- tačan opis stana (kvadratura, adresa, stanje)
- iznos zakupnine i rok plaćanja
- depozit (ako postoji)
- trajanje ugovora
- otkazni rok
- stanje uređaja i inventara
- obaveze održavanja
- režijski troškovi – ko šta plaća
- pravila o popravkama
- način postupanja u slučaju štete
- uslove za prevremeni raskid ugovora
Bez ovoga ugovor je nepotpun i lako dovodi do sporova.
Prava i obaveze stanodavca
Stanodavac je zakonski obavezan da stan preda u ispravnom i higijenski prihvatljivom stanju i da zakupcu omogući mirno korišćenje prostora tokom celog perioda zakupa.
Njegova odgovornost uključuje i blagovremeno otklanjanje svih kvarova koji nisu nastali krivicom zakupca, kao i izdavanje računa ili potvrde kada stan izdaje preko pravnog lica.
Pored toga, dužan je da prijavi prihod od izdavanja stana Poreskoj upravi i omogući zakupcu prijavu prebivališta ili boravišta na iznajmljenoj adresi kada je to potrebno.
Čest primer iz prakse
Stanodavci ponekad traže da zakupac sam plaća veće popravke (npr. zamenu bojlera ili elektroinstalacija).
Prema Zakonu o obligacionim odnosima, to je nezakonito – velike popravke su uvek obaveza stanodavca, osim ako je zakupac direktno prouzrokovao štetu.
Prava i obaveze zakupca
Zakupac je dužan da:
- plaća zakupninu u dogovorenom roku
- čuva stan kao dobar domaćin
- plaća tekuće troškove (struja, internet, komunalije)
- ako je tako ugovoreno
- snosi štetu koju sam napravi
- obavesti stanodavca o većim kvarovima
Zakupac ima pravo na:
- nesmetano korišćenje stana,
- zaštitu od nezakonitog izbacivanja,
- otkaz ugovora uz poštovanje roka.
Primer iz prakse
Ako kasni, stanodavac može tvrditi da je kvar nastao zbog neažurnog ponašanja zakupca, što menja odgovornost i troškove.
Porez na zakup stana: obaveze stanodavca
Ako stan izdaje fizičko lice, Zakon o porezu na dohodak građana propisuje:
- porez je 20% na oporezivi prihod,
- priznaju se normirani troškovi od 25%,
- prijava se podnosi elektronski kroz aplikaciju Poreske uprave,
- porez ne plaća zakupac, već stanodavac.
Primer iz prakse
Na mesečnu zakupninu od 400 €, stanodavac plaća porez samo na oporezivi deo (400 – 25%). Porez se zatim računa po stopi od 20%. Ukupna poreska obaveza bude oko 60 € mesečno, zavisno od kursa.
Depozit: kako ga pravilno urediti
Depozit nije zakonska obaveza, ali se u praksi gotovo uvek određuje u visini jedne mesečne zakupnine i upravo zbog toga predstavlja najčešći izvor nesporazuma između stanodavca i zakupca.
Da bi se izbegle situacije u kojima se ulazi u sukob prilikom iseljenja, u ugovoru mora jasno da stoji iznos depozita, način čuvanja novca, rok i uslovi za povraćaj, kao i precizno definisano šta predstavlja opravdano zadržavanje i može li se depozit koristiti za pokrivanje neplaćenih računa.
Jasno definisana pravila unapred sprečavaju dileme i štite obe strane.
Inventar i stanje stana – najvažnija stavka u praksi
Najbolji advokati savetuju da se prilikom potpisivanja napravi detaljna lista inventara:
- stanje nameštaja,
- fotografije uređaja,
- postojanje oštećenja,
- serijski brojevi uređaja (npr. TV, bela tehnika).
Ovakav zapis rešava 90% sporova posle isteka zakupa.
Raskid ugovora i otkazni rok
Prema Zakonu o stanovanju, minimalni otkazni rok u ugovorima o zakupu stana iznosi 30 dana i može biti produžen dogovorom strana, ali nikada ne sme biti kraći od propisanog minimuma.
Raskid bez otkaznog roka dozvoljen je samo u situacijama koje predstavljaju tešku povredu ugovora, kao što su dugotrajna neplaćanja zakupnine, namerno oštećivanje imovine ili ponašanje koje ozbiljno narušava korišćenje stana.
Primer iz prakse
Ako zakupac ne plati dve mesečne zakupnine, stanodavac može jednostrano raskinuti ugovor i zatražiti iseljenje uz pisano obaveštenje.
Primer ugovora o zakupu stana (osnovni model)
Ovo je jednostavan primer koji možete koristiti kao osnovu. Po potrebi se dopunjuje dodatnim klauzulama.