Kupovina stana u Srbiji često se pogrešno doživljava kao završen posao u trenutku potpisivanja ugovora. U stvarnosti, pravo vlasništva ne nastaje tada, već tek onog trenutka kada se stan upiše u katastar nepokretnosti.
Taj postupak se naziva uknjižba i predstavlja jedinu pravnu potvrdu da je određena nepokretnost zaista vaša.
Bez uknjižbe, kupac nema punu pravnu sigurnost. Stan se ne može koristiti kao garancija za kredit, ne može se bezbedno prodati dalje i ostaje izložen pravnim rizicima.
Upravo zato je važno razumeti kako uknjižba funkcioniše, koliko košta, koliko se čeka i šta može poći po zlu.
Šta tačno znači uknjižba stana
Uknjižba stana je administrativno-pravni postupak kojim se pravo svojine upisuje u katastar nepokretnosti koji vodi Republički geodetski zavod.
Tek nakon tog upisa kupac postaje vlasnik u punom pravnom smislu.
Bez uknjižbe, stan se smatra „neuknjiženim“, što u praksi znači da:
- ne može biti predmet hipoteke,
- ne može se koristiti kao obezbeđenje kredita,
- ne može se bez rizika prodati dalje,
- kupac nema punu pravnu zaštitu u slučaju spora.
Drugim rečima, ugovor bez uknjižbe ima ograničenu vrednost. Katastar je jedina javna evidencija koja odlučuje ko je vlasnik.
Ko sprovodi postupak i kako danas izgleda sistem
Postupak uknjižbe sprovodi Služba za katastar nepokretnosti, ali važno je razumeti da građani više ne podnose zahteve direktno na šalteru, kao ranije. Od digitalizacije sistema, zahtevi se podnose isključivo elektronski, preko ovlašćenih profesionalnih korisnika.
To u praksi znači da zahtev za uknjižbu može podneti:
- javni beležnik,
- advokat,
- geodetska organizacija.
Ovo je važno jer mnogi i dalje pokušavaju da „sami predaju papire“, što više nije moguće za većinu pravnih osnova (kupoprodaja, poklon, razmena).
Kada se pokreće uknjižba
Uknjižba se pokreće odmah nakon sticanja prava na osnovu:
- kupoprodajnog ugovora,
- ugovora o poklonu,
- rešenja o nasleđivanju,
- pravosnažne sudske presude,
- odluke nadležnog organa.
U najvećem broju slučajeva, javni beležnik koji overava ugovor automatski pokreće postupak uknjižbe, bez dodatnih radnji od strane kupca.
To je jedna od najvećih promena u poslednjih nekoliko godina i značajno je smanjila broj grešaka.
Dokumentacija potrebna za uknjižbu
Iako se postupak formalno vodi elektronski, dokumentacija mora biti pravno ispravna i potpuna.
U praksi, problemi sa uknjižbom gotovo uvek nastaju zbog loše pripremljenih dokumenata.
Najčešći skup dokumentacije izgleda ovako:
| Dokument | Svrha |
| Kupoprodajni / poklon / nasledni ugovor | Pravna osnova sticanja |
| Clausula intabulandi | Izričita saglasnost za upis |
| Dokaz o plaćenoj taksi | Administrativni uslov |
| Lični podaci učesnika | Identifikacija stranaka |
| Prethodni list nepokretnosti | Provera postojećeg stanja |
Ako u ugovoru ne postoji jasna saglasnost za uknjižbu (clausula intabulandi), katastar može odbiti zahtev, bez obzira na to što je ugovor overen.
Kako izgleda postupak korak po korak
U praksi, uknjižba izgleda jednostavno, ali samo ako je sve urađeno kako treba.
Najpre se ugovor overava kod javnog beležnika. Nakon overe, beležnik je zakonski obavezan da u roku od 24 sata elektronski dostavi ugovor katastru. Tim činom se smatra da je zahtev za uknjižbu podnet.
Katastar zatim proverava:
- da li je ugovor pravno valjan,
- da li je nepokretnost već upisana,
- da li postoje tereti ili zabrane,
- da li su podaci usklađeni sa postojećim stanjem.
Ako nema nedostataka, donosi se rešenje o uknjižbi i vlasništvo se upisuje u katastar.
Ako postoje nepravilnosti, stranka dobija poziv za ispravku, što automatski produžava ceo postupak.
Koliko košta uknjižba stana
Troškovi uknjižbe nisu zanemarljivi, ali su predvidivi. Oni se sastoje iz više stavki koje zajedno čine ukupnu cenu postupka.
Administrativne i državne takse
| Stavka | Iznos |
| Taksa za zahtev za uknjižbu | 300 RSD |
| Taksa za promenu imaoca prava | 8.543 RSD |
| Taksa za dodatne isprave | 2.034 RSD po dokumentu |
Ostali troškovi
| Trošak | Raspon |
| Notarska obrada ugovora | 5.000–10.000 RSD |
| Advokatske usluge (ako se koriste) | Varijabilno |
| Ukupan trošak u odnosu na vrednost stana | približno 0,5–1 % |
Važno je naglasiti da se ove cene mogu blago menjati, ali red veličine ostaje isti.
Koliko se čeka na uknjižbu – zakon i realnost
Zakonski rokovi su relativno kratki. Kada zahtev podnosi javni beležnik, katastar bi trebalo da donese rešenje u roku od 5 radnih dana. Kada zahtev podnosi stranka, rok je 15 dana.
Međutim, praksa je često drugačija.
| Situacija | Zakonski rok | Realno čekanje |
| Bez nedostataka u dokumentima | 5–15 dana | 20–30 dana |
| Uz dopune i ispravke | — | 30–60 dana |
| Složeniji predmeti | — | i duže |
Razlozi za kašnjenje su najčešće nepotpuna dokumentacija, opterećenost službi i čekanje na ispravke.
Neuknjiženi stanovi: najveći izvor problema
Neuknjiženi stanovi su i dalje česti, naročito u starogradnji i starijim zgradama. Kupovina takvog stana nosi ozbiljne rizike.
Najčešći problemi kod neuknjiženih stanova:
- nemogućnost dobijanja stambenog kredita
- otežana ili nemoguća dalja prodaja
- nerešeni imovinsko-pravni odnosi
- rizik od sudskih sporova
U praksi, kupac često mora prvo da legalizuje objekat ili sprovede dodatne postupke pre nego što uopšte može da pokrene uknjižbu.
Uknjižba stana u novogradnji
Novogradnja ima specifičnu proceduru. Kupac često kupuje stan koji još ne postoji u katastru kao posebna jedinica.
Proces obično izgleda ovako:
- investitor dobija upotrebnu dozvolu
- objekat se evidentira u katastru
- stanovi se formiraju kao posebne jedinice
- tek tada je moguća uknjižba kupaca
| Faza | Da li je moguća uknjižba |
| Izgradnja u toku | Ne |
| Završena gradnja bez dozvole | Ne |
| Dobijena upotrebna dozvola | Delimično |
| Etažiranje završeno | Da |
Zbog toga se kod novogradnje često čeka nekoliko meseci, pa i više od godinu dana, iako je kupac već uselio.
Primeri iz prakse
Primer 1 – uredna kupovina
Kupac kupuje uknjižen stan, ugovor je pravilno sastavljen, beležnik šalje dokumenta u roku. Uknjižba završena za 25 dana.
Primer 2 – loš ugovor
U ugovoru ne postoji clausula intabulandi. Katastar odbija zahtev. Potrebna izmena ugovora, dodatna overa i novi rokovi. Uknjižba kasni tri meseca.
Primer 3 – novogradnja
Kupac useljen, ali zgrada nije etažirana. Uknjižba moguća tek 14 meseci kasnije, nakon završetka postupka investitora.
Najčešće greške koje produžavaju postupak
Veliki broj zastoja nastaje zbog ponavljanja istih grešaka.
Najčešći problemi su:
- ugovor bez jasne saglasnosti za uknjižbu,
- neusaglašeni podaci o površini stana,
- nelegalizovan objekat,
- kašnjenje u dostavi dokumentacije.
U praksi, angažovanje advokata pre potpisivanja ugovora često sprečava mesece čekanja kasnije.