Kupovina stana je jedna od najvažnijih pravnih i finansijskih odluka u životu, zbog čega ugovor o kupoprodaji mora biti pažljivo sastavljen i pravno ispravan.
Taj dokument ne služi samo kao potvrda dogovora između prodavca i kupca, već kao osnov za sticanje prava svojine i zaštitu interesa obe strane.
Pravilno sastavljen ugovor precizno uređuje predmet prodaje, cenu, način plaćanja, prenos vlasništva, kao i prava i obaveze ugovornih strana.
Svaka nejasnoća ili propust u njegovom sadržaju može dovesti do komplikacija, produženih postupaka ili pravnih sporova.
Zbog toga je važno znati koji su obavezni delovi ugovora o kupoprodaji stana, kako izgleda njegova osnovna struktura i na šta treba obratiti posebnu pažnju pre potpisivanja.
Jasno definisani uslovi i potpuna dokumentacija predstavljaju temelj sigurne i zakonite kupovine nepokretnosti.
Pravna forma i validnost ugovora o kupoprodaji stana
Pravna forma odnosno ugovor o kupoprodaji stana ima odlučujuću ulogu u njegovoj punovažnosti i kasnijoj primeni.
Kod prometa nepokretnosti zakon postavlja strože zahteve u odnosu na većinu drugih ugovornih odnosa, upravo zbog visoke vrednosti i trajnih posledica koje takvi poslovi proizvode.
Za razliku od mnogih drugih ugovora, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti sačinjen u pisanoj formi i overen kod javnog beležnika.
Usmeni dogovori ili neovereni pisani ugovori nemaju pravno dejstvo kada je reč o prometu stanova i ne mogu poslužiti kao osnov za sticanje prava svojine.
Solemnizacija ugovora kod notara predstavlja potvrdu da je ugovor zaključen u skladu sa zakonom, da su ugovorne strane upoznate sa njegovom sadržinom i da su saglasnost dale slobodno i svesno.
Tokom overe notar proverava identitet strana, njihovu poslovnu sposobnost i zakonitost ugovornih odredaba, čime se značajno smanjuje rizik kasnijih sporova.
Bez notarske overe ugovor ne može biti sproveden u daljoj proceduri, što u praksi znači da nije moguće izvršiti uknjižbu prava svojine u katastar nepokretnosti.
Upis prava svojine u katastar predstavlja završni i obavezni korak u postupku kupovine stana.
Kupac ne postaje vlasnik potpisivanjem ugovora, već tek trenutkom kada se njegovo pravo upiše u javnu evidenciju. Do tada, prodavac se i dalje smatra vlasnikom u pravnom smislu.
Poseban značaj ima clausula intabulandi, odnosno izričita izjava prodavca kojom dozvoljava da se kupac, na osnovu zaključenog ugovora, upiše kao vlasnik u katastar.
Bez ove izjave nadležna služba neće dozvoliti uknjižbu, bez obzira na ispunjenje ostalih uslova.
Koje dole ugovor o kupoprodaji stana mora da sadrži?
Jasna struktura i potpuni sadržaj ugovora predstavljaju osnov pravne sigurnosti obe ugovorne strane.
Izostavljanje pojedinih elemenata ili njihovo neprecizno definisanje može dovesti do osporavanja ugovora ili otežanog ostvarivanja prava.
Identifikacioni podaci ugovornih strana
Tačna identifikacija prodavca i kupca neophodna je radi nesumnjivog utvrđivanja ko preuzima prava i obaveze kada je ugovor o kupoprodaji stana u pitanju.
Ugovor mora sadržati potpune lične podatke koji omogućavaju pouzdanu identifikaciju svakog učesnika u pravnom poslu.
U praksi se navode sledeći podaci:
- ime i prezime
- JMBG
- adresa prebivališta ili boravišta
- podaci iz važeće lične karte ili pasoša
Kod stanova koji predstavljaju bračnu tekovinu zakon dozvoljava da ugovor potpiše jedan supružnik, ali se radi veće pravne sigurnosti preporučuje da oba supružnika budu navedena kao ugovorne strane i da oba daju saglasnost za prodaju.
Precizan opis predmeta ugovora
Predmet ugovora mora biti opisan tako da ne postoji nikakva dilema o tome koja se nepokretnost prodaje.
Nejasan ili nepotpun opis može izazvati ozbiljne probleme prilikom uknjižbe ili u slučaju spora.
Opis stana obuhvata podatke koji omogućavaju njegovo tačno identifikovanje u pravnom i faktičkom smislu, kao što su:
- vrsta nepokretnosti i namena
- tačna adresa i broj stana
- sprat i ukupna površina
- struktura prostorija
- katastarska parcela i broj lista nepokretnosti
Posebnu pažnju zahteva definisanje pravnog statusa stana.
Bitno je navesti da li je prodavac upisan kao vlasnik u katastru ili se radi o vanknjižnom vlasništvu, što može nositi dodatne rizike i produžiti postupak prenosa prava.
Kupoprodajna cena i način plaćanja
Kupoprodajna cena predstavlja jedan od osnovnih elemenata ugovora i mora biti jasno i precizno određena.
Neodređena ili nejasno definisana cena dovodi do ništavosti ugovora.
Ugovorom se detaljno uređuje način plaćanja, pri čemu se mogu ugovoriti različiti modeli, u zavisnosti od dogovora strana.
Najčešće se precizira:
- da li se plaćanje vrši u gotovini ili uplatom na račun
- da li se cena isplaćuje odjednom ili u ratama
- postojanje avansa i njegov iznos
- rokovi za isplatu celokupne kupoprodajne cene
Jasno definisani rokovi i način plaćanja smanjuju mogućnost nesporazuma i olakšavaju dokazivanje ispunjenja obaveza.
Radi obezbeđenja plaćanja, kupac se obavezuje da prodavcu preda menicu u određenom iznosu, sa rokom dospeća do određenog datuma, koju prodavac može naplatiti u slučaju neizvršenja obaveza u skladu sa ugovorom.
Prenos vlasništva
Obaveza prodavca da prenese pravo svojine predstavlja suštinu ugovora o kupoprodaji.
Ugovorom se precizira trenutak kada se smatra da je prenos izvršen, što je najčešće vezano za potpunu isplatu kupoprodajne cene.
Pored prenosa prava svojine, važno je urediti i prelazak rizika.
U tom smislu se navodi od kog momenta kupac snosi rizik slučajne propasti ili oštećenja stana, što u praksi može imati značajne posledice.
Dokumentacija i izjava prodavca
Izjava prodavca ima zaštitnu funkciju za kupca i odnosi se na pravno stanje nepokretnosti.
Prodavac potvrđuje da stan nije opterećen pravima trećih lica, osim ako je to izričito navedeno u ugovoru.
Takva izjava obuhvata potvrdu da:
- ne postoje hipoteke ili založna prava
- ne vode se sudski sporovi u vezi sa stanom
- stan nije predmet zakupa ili drugih prava trećih lica
Prodavac je u obavezi da kupcu preda svu relevantnu dokumentaciju o pravu svojine, uključujući ranije ugovore, rešenje o nasleđivanju ili rešenje o uknjižbi, kao i da aktivno omogući upis prava svojine kupca u katastar.
Troškovi, porezi i takse
Finansijski aspekt ugovora ne obuhvata samo kupoprodajnu cenu, već i prateće troškove.
Ugovorom se jasno određuje ko snosi obavezu plaćanja poreza i drugih dažbina.
Najčešće se navodi da porez na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5%, plaća kupac, ali ugovorne strane mogu postići i drugačiji dogovor.
Pored poreza, pojavljuju se i dodatni troškovi kao što su:
- notarska overa ugovora
- izrada ugovora
- katastarske takse
- bankarske takse kod kupovine putem kredita
- Jasno definisanje ovih obaveza sprečava kasnije nesuglasice.
Ostale standardne odredbe
Ugovor o kupoprodaji stana sadrži i niz dodatnih odredaba koje uređuju situacije koje mogu nastati tokom ili nakon realizacije kupoprodaje.
Posebno se reguliše mogućnost raskida ugovora u slučaju neispunjenja obaveza jedne od strana.
Takođe se određuje nadležnost suda, po pravilu prema mestu gde se nepokretnost nalazi.
Često se ugovara i zabrana otuđenja stana trećem licu do potpune realizacije kupoprodaje, čime se dodatno štiti interes kupca.
Ugovor o kupoprodaji stana – Primer
Ugovor o kupoprodaji stana prati ustaljenu strukturu koja omogućava preglednost i pravnu sigurnost.
Takav ugovor sadrži uvodni deo sa podacima ugovornih strana, a zatim jasno razdvojene članove koji uređuju ključna pitanja.
Uobičajena struktura obuhvata:
- Član 1 koji definiše predmet ugovora
- Član 2 koji uređuje cenu i način plaćanja
- Član 3 koji reguliše prenos prava svojine i isporuku stana
- Član 4 koji sadrži izjavu prodavca
- Član 5 koji uređuje poreze, troškove i takse
- Član 6 sa završnim odredbama
Ugovor mora sadržati clausulu intabulandi, potpise ugovornih strana i notarsku overu da bi bio punovažan.
Saveti pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora
Kupovina stana zahteva poseban oprez i temeljnu pripremu. Pravovremena provera i stručna pomoć mogu sprečiti dugotrajne i skupe probleme.
Pravna provera nekretnine
Pre potpisivanja ugovora neophodno je izvršiti proveru pravnog stanja stana.
Uvid u list nepokretnosti omogućava proveru da li je prodavac upisan kao vlasnik i da li postoje tereti ili sporovi koji mogu uticati na kupovinu.
Detaljna provera svih podataka pre zaključenja ugovora predstavlja osnov odgovornog postupanja.
Angažovanje advokata ili stručnjaka za nekretnine
Stručna pomoć advokata ili iskusnog posrednika značajno smanjuje rizike u postupku kupovine.
Advokat može učestvovati u izradi i proveri ugovora, kao i u komunikaciji sa notarom i katastrom, čime se ceo postupak čini sigurnijim i efikasnijim.
Tipične greške koje treba izbeći
Najčešći propusti nastaju zbog nepažnje ili želje da se postupak ubrza.
Greške koje se često javljaju uključuju:
- neprecizan opis stana
- nejasno definisanu ili neoverenu cenu
- izostanak clausule intabulandi
- nepotpunu dokumentaciju ili nerešene vlasničke odnose
Izbegavanje ovih grešaka predstavlja osnov za bezbednu i pravno valjanu kupovinu stana.
Zaključak
Ugovor o kupoprodaji stana mora biti jasan, pravno valjan i zasnovan na potpunoj dokumentaciji.
Notarska overa i uknjižba u katastar predstavljaju ključne korake u sticanju prava svojine.
Pre potpisivanja ugovora preporučuje se stručno pravno savetovanje, jer ugovor o kupoprodaji nije samo formalnost, već osnovna pravna zaštita i prodavca i kupca.