Punomoćje za prodaju nepokretnosti: kako se piše i overava u Srbiji

Punomoćje za prodaju nepokretnosti u Srbiji mora biti pismeno i overeno, u formi koja odgovara ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti.

U praksi to znači da se sastavlja kao specijalno punomoćje, sa jasno navedenim ovlašćenjima, i overava kod javnog beležnika ili, ako se vlasnik nalazi u inostranstvu, u ambasadi ili konzulatu Republike Srbije ili kod stranog notara uz obaveznu legalizaciju.

Bez pravilno sastavljenog i overenog punomoćja, prodaja nepokretnosti ne može se zakonito sprovesti, niti se kupac može uknjižiti u katastar.

Zašto je punomoćje ključno kod prodaje nepokretnosti

Punomoćje je pravni akt kojim jedno lice, vlasnik nepokretnosti odnosno vlastodavac, ovlašćuje drugo lice, punomoćnika, da u njegovo ime i za njegov račun preduzima određene pravne radnje.

U svojoj suštini, punomoćje je jednostrana izjava volje kojom se ovlašćenja prenose na treće lice, bez potrebe da punomoćnik istovremeno potpisuje dokument da bi on bio važeći.

Kod prodaje ili kupovine nepokretnosti, zakon postavlja stroge zahteve u pogledu forme, jer se radi o pravnim poslovima velike imovinske vrednosti.

Forma punomoćja mora biti ista kao forma ugovora koji se na osnovu njega zaključuje, što u praksi znači pismeni dokument sa overenim potpisom, odnosno javnobeležnički zapis kada to zahtevaju banka ili vrsta transakcije.

Opšte i specijalno punomoćje – ključna razlika

U praksi se često prave greške jer se ne pravi jasna razlika između opšteg i specijalnog punomoćja.

Opšte punomoćje odnosi se na poslove redovnog poslovanja, poput pribavljanja dokumenata, podnošenja zahteva, komunikacije sa institucijama ili obavljanja administrativnih radnji.

Ono ne obuhvata radnje koje imaju značajne imovinske posledice, kao što su prodaja nepokretnosti, kupovina stana, davanje hipoteke ili raspolaganje većim novčanim iznosima.

Za razliku od toga, specijalno punomoćje izdaje se za tačno određen pravni posao i mora precizno navesti koje radnje punomoćnik sme da preduzme.

Kod prodaje nepokretnosti specijalno punomoćje je obavezno i bez njega notar, katastar i banke neće prihvatiti dokumentaciju.

Važno je naglasiti da se generalno punomoćje ne može koristiti kao zamena za specijalno punomoćje u prometu nepokretnosti, bez obzira na to koliko je široko formulisano.

Zašto se punomoćje koristi u prodaji nepokretnosti

Punomoćje se u praksi koristi iz više razloga, ali svi oni imaju zajedničku tačku – omogućavanje efikasnog i zakonitog sprovođenja prodaje.

Najčešći razlog je fizičko odsustvo prodavca ili kupca. Vlasnik može živeti u inostranstvu, biti privremeno sprečen ili jednostavno ne želeti da lično prisustvuje svim fazama prodaje. Punomoćnik tada preuzima ulogu potpisnika ugovora i izvršioca svih pratećih radnji.

Drugi važan razlog su zahtevi banaka. Kada se nepokretnost kupuje putem stambenog kredita, banke gotovo uvek zahtevaju da punomoćje bude sastavljeno u formi javnobeležničkog zapisa, jer samo takvo punomoćje omogućava stavljanje hipoteke i sprovođenje kreditne procedure.

Punomoćje takođe pojednostavljuje ceo proces jer se u njemu unapred definišu sve radnje koje će punomoćnik obaviti, čime se izbegavaju dodatna pitanja, dopune i zastoje tokom prodaje.

Vrste punomoćja za promet nepokretnosti

Izbor vrste punomoćja zavisi isključivo od načina finansiranja i zahteva institucija uključenih u postupak.

Obavezni sadržaj punomoćja za prodaju nepokretnosti

Punomoćje mora biti jasno, precizno i potpuno. Nepotpuna ili nejasna formulacija često dovodi do odbijanja overe ili kasnije do problema u katastru ili banci.

Punomoćje mora sadržati:

Potpis punomoćnika nije uslov za punovažnost, ali se često navodi radi formalnosti.

Clausula intabulandi – najvažniji deo punomoćja

Clausula intabulandi je izričita i bezuslovna izjava vlasnika nepokretnosti kojom on dozvoljava da se kupac upiše kao novi vlasnik u katastar. Bez ove klauzule, kupac ne može postati vlasnik, čak i ako je kupoprodajna cena u potpunosti isplaćena.

Ova saglasnost mora biti jasna, ne sme biti uslovljena i mora biti overena. U praksi se najčešće nalazi direktno u punomoćju ili u samom kupoprodajnom ugovoru.

Kako se punomoćje sastavlja i overava

Postupak započinje pripremom teksta, najčešće uz pomoć advokata. Nakon toga se proveravaju svi katastarski podaci kako bi opis nepokretnosti bio tačan.

Sledi overa kod javnog beležnika, gde se proverava identitet vlastodavca i zakonitost sadržaja. Ako se punomoćje sastavlja kao javnobeležnički zapis, notar preuzima izradu kompletnog dokumenta.

Ako se vlasnik nalazi u inostranstvu, punomoćje se može overiti u ambasadi ili konzulatu Republike Srbije ili kod stranog notara, uz obaveznu legalizaciju dokumenta.

Ko može biti punomoćnik

Punomoćnik može biti svako punoletno i poslovno sposobno lice, fizičko ili pravno. U praksi su to najčešće advokati, članovi porodice, supružnici, prijatelji ili agencije za nekretnine.

Iako je moguće imenovati i kupca kao punomoćnika, to se u praksi ne preporučuje zbog potencijalnog konflikta interesa.

Troškovi i takse

Troškovi legalizacije u inostranstvu zavise od države i postupka.

Važenje i opoziv punomoćja

Punomoćje važi dok ga vlastodavac ne opozove ili dok ne istekne rok naveden u dokumentu. Opoziv je moguć u svakom trenutku i preporučuje se da bude overen kako bi se sprečile zloupotrebe.

Zaključak

Punomoćje za prodaju nepokretnosti je snažan i neophodan pravni alat koji omogućava zakonit prenos vlasništva bez ličnog prisustva vlasnika.

Da bi bilo važeće i efikasno, mora biti specijalno, precizno sastavljeno, pravilno overeno i sadržati clausulu intabulandi.

Izbor vrste punomoćja zavisi od načina finansiranja, a pravilna priprema i stručna pomoć sprečavaju greške koje mogu dovesti do zastoja ili poništenja prodaje.