Porez na kupovinu stana – Vrste poreza i kako se obračunava

Gorana Uzelac06 mins
osoba drži ključ od stana u ruci i dole u uglu grafika plaćanja poreza Kupac stana plaća porez zavisno od tipa nekretnine i statusa.

Porez na kupovinu stana predstavlja značajan trošak koji svaki kupac treba da uzme u obzir prilikom sticanja nekretnine.

Kupovina stana ne podrazumeva samo plaćanje ugovorene cene, već i dodatne finansijske obaveze koje se odnose na poreze propisane zakonom.

Vrsta poreza koji se plaća zavisi od toga da li se stan kupuje kao novogradnja ili kao već postojeća nekretnina, kao i od toga da li je prodavac fizičko lice ili investitor.

Razlikovanje ovih poreza je važno kako bi kupac mogao da proceni ukupne troškove i na vreme pripremi potrebna sredstva. Takođe, pravilno obračunavanje poreza doprinosi sigurnosti celog postupka kupovine i izbegavanju neprijatnih iznenađenja nakon zaključenja ugovora.

Primena poreza zavisi od toga da li kupujete stan u novogradnji ili starogradnji. Prvi korak je da se odredi tip objekta, jer od toga direktno zavisi i obračun.

1. Porez na prenos apsolutnih prava (PAP)

prikaz dnevne sobe stana i kalkulator
Porez za starogradnju iznosi 2,5%, plaća kupac ili prodavac.

Ovaj porez na kupovinu stana važi za starogradnju i sve stanove koji su već bili u prometu.

Osnovne činjenice:

  • Stopa poreza: 2,5%
  • Obračunska osnovica: ugovorena ili tržišna vrednost (uzima se veća) *
  • Zakonski obveznik: prodavac, ali se u praksi trošak često prenosi na kupca ugovorom *
  • Rok za prijavu: 30 dana od overe ugovora
  • Plaćanje: pre upisa u katastar Poreska uprava može korigovati cenu ako proceni da je tržišna vrednost viša od one u ugovoru.

Ukoliko kupujete stan od osobe koju poznajete i pokušate da se dogovorite da u ugovoru bude navedena niža cena, a da ostatak platite u kešu, imajte u vidu da takav aranžman teško može da prođe kod Poreske uprave.

Čak i ako u ugovoru navedete cenu nižu od tržišne, poreska uprava će obračunati porez na kupovinu stana na vrednost koju oni smatraju relevantnom.

Sa druge strane, ukoliko iz bilo kog razloga u ugovoru navedete cenu višu od tržišne, Poreska uprava neće korigovati osnovicu naniže, već će porez na kupovinu stana obračunati isključivo prema ugovorenoj kupoprodajnoj ceni.

 

Primer obračuna:

Cena stana: 120.000 € Porez 2,5% = 3.000 €

2. Porez na dodatu vrednost (PDV)

PDV se primenjuje samo kod novogradnje, kada se stan kupuje direktno od investitora.

Glavne karakteristike:

  • Stopa PDV-a: 10%
  • Plaća se investitoru, ne Poreskoj upravi
  • Kada se plaća PDV, ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava

Primer obračuna:

Cena u novogradnji: 100.000 € PDV 10% = 10.000 €

Ko ima pravo na oslobađanje od poreza

Država nudi značajne olakšice kupcima koji prvi put rešavaju stambeno pitanje. Postoje dve vrste podrške:

1. Oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava (PAP)

Da li se plaća porez na kupovinu prvog stana?

Kupac prvog stana može biti oslobođen poreza do: – 40 m²za kupca 15 m² po članu domaćinstva (supružnik, deca) Uslov: nijedan član domaćinstva ne sme imati stan ili kuću.

Važna napomena u vezi sa plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava. Iako je po zakonu obveznik prodavac, u praksi se gotovo uvek dogovori da porez na kupovinu stana plaća kupac.

U tom slučaju možete tražiti saglasnost Poreske uprave da obavezu izmirujete u 24 mesečne rate.

Važno je znati da, ukoliko su postojala dva vlasnika nekretnine, porez na kupovinu stana stiže razdvojeno za svakog od njih.

Iz ličnog iskustva: redovno smo plaćali rate kada je iznenada stigla opomena.

Naknadno smo utvrdili da postoji još jedno rešenje, na isti iznos, koje nismo plaćali.

Majka i ćerka bile su vlasnice kuće i, što je dodatno zakomplikovalo situaciju, imale su slična imena – Mirjana i Milena.

Kada su stigla rešenja, mislili smo da je reč o više primeraka istog dokumenta i nismo obratili pažnju. Suština je sledeća: ako nekretnina ima dva ili više vlasnika, porez na kupovinu stana stiže na ime svakog od njih pojedinačno, pa to treba imati u vidu da ne biste propustili neku od obaveza.

2. Povraćaj PDV-a za prvi stan u novogradnji

prikaz povraćaja PDV novogradnja i zgrade u izgradnji u pozadini
Overa ugovora kod notara i rok od 30 dana za prijavu poreza.

Država vraća deo PDV-a za prvi stan, takođe prema pomenutoj kvadraturi.

Podnošenje zahteva: opština + prateća dokumentacija + račun investitora. Ova olakšica značajno smanjuje troškove kupovinu prvog stana, pogotovo u novogradnji.

Kako izgleda postupak obračuna poreza

Da biste imali jasnu sliku, evo jednostavnog pregleda procesa:

Za starogradnju:

  1. Overa ugovora kod notara
  2. Rok od 30 dana za prijavu poreza
  3. Poreska uprava određuje osnovicu
  4. Izdaje rešenje
  5. Plaćanje poreza
  6. Upis u katastar

Za novogradnju:

  1. Potpisivanje predugovora/ugovora sa investitorom
  2. PDV se uračunava u cenu i plaća investitoru
  3. Podnošenje zahteva za povraćaj PDV-a (ako je prvi stan)
  4. Upis u katastar nakon isplate

Koliko iznose realni troškovi u praksi (primeri)

Primer 1: Starogradnja Kupujete stan od 65 m², cena 115.000 €. * Porez: 115.000 × 2,5% = 2.875 € Ako ispunjavate uslove za oslobođenje (prvi stan), porez je 0 €.

Primer 2: Novogradnja

Cena stana u novoj zgradi: 130.000 € * PDV: 130.000 × 10% = 13.000 € Ako imate pravo na povraćaj PDV-a: * Povraćaj za 40 m² = oko **4.000-5.000 €** zavisno od tačne metraže.

Najčešća pitanja (FAQ)

Da li kupac stana uvek mora da plati porez?
Ne mora. Kupac prvog stana može biti oslobođen, a u novogradnji može ostvariti povraćaj PDV-a.
Ko određuje tržišnu vrednost?
Poreska uprava prema svojoj evidenciji cena u datom kraju.
Ko plaća porez – kupac ili prodavac?
Zakonski prodavac, ali ugovorom se često prenosi na kupca.
Da li se porez plaća pre upisa u katastar?
Da, bez plaćenog poreza ili PDV-a ne može se izvršiti upis.
Da li se PDV plaća na starogradnju?
Ne, PDV je isključivo za novogradnju.

Na kraju

Razlika između kupovine u novogradnji i starogradnji direktno utiče na to koji porez se plaća i koliko će vas kupovina stana stvarno koštati.

PDV u novoj zgradi iznosi 10%, dok je porez na prenos apsolutnih prava za starogradnju 2,5%.

Najvažnije je proveriti da li imate pravo na oslobađanje ili povraćaj poreza, jer u praksi to može smanjiti ukupne troškove za nekoliko hiljada evra.

Slični članci: